‍Das Wichtigste vorweg

Wenn du aus der EU, dem EWR oder der Schweiz kommst, kannst du in Wien grundsätzlich zu denselben Bedingungen kaufen wie österreichische Staatsbürger*innen. Bei einer anderen Staatsangehörigkeit klärst du am besten früh mit der Stadt Wien, ob du eine Genehmigung brauchst.

Für die Finanzierung gelten eigene Spielregeln. Banken erwarten häufig rund 20 Prozent Eigenmittel, gerechnet auf die Gesamtkosten. Dazu kommen Fragen nach deinem Einkommen, deiner Beschäftigung und der Währung, in der du bezahlt wirst. Wenn sich ein klassischer Immobilienkredit nicht ausgeht, kommen vier Wege infrage: eine Ausnahme bei der Bank, Unterstützung aus der Familie, Mietkauf oder Miteigentum mit Investor*innen.

Dieser Beitrag dient der Orientierung. Für Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung wende dich an eine entsprechend qualifizierte Fachperson.

Woran die Finanzierung häufig scheitert

• Zu wenig Eigenmittel. Als Richtwert nennt checkeverything.at rund 20 Prozent der Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten. Manche Banken akzeptieren laut der Quelle auch 10 bis 15 Prozent, verlangen dafür aber einen höheren Zinssatz.
• Zu kurze Einkommenshistorie. Bei unselbstständig Beschäftigten erwarten Banken häufig einen unbefristeten Dienstvertrag nach Ende der Probezeit. Wenn du selbstständig bist, solltest du mit zwei bis drei Jahren österreichischer Steuerbescheide rechnen.
• Einkommen in Fremdwährung oder fehlende Unterlagen zum Aufenthalt. Einkommen in Dollar oder Pfund akzeptieren Banken laut dem Ratgeber von Siegfried Haas häufig nicht als alleinige Grundlage für einen Wohnkredit. Bei Drittstaatsangehörigen kann die Bank auch einen Aufenthaltstitel verlangen.

Eine leistbare Monatsrate allein reicht daher oft nicht. Frag früh nach, welche Nachweise die Bank akzeptiert und wie viel Geld du beim Kauf tatsächlich selbst aufbringen musst. checkeverything.at · Siegfried Haas

Darfst du die Wohnung kaufen?

Die Genehmigung für den Erwerb und die Kreditzusage sind zwei verschiedene Dinge. Nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz sind EU- und EWR-Bürger*innen sowie Schweizer Staatsangehörige grundsätzlich österreichischen Staatsbürger*innen gleichgestellt. Drittstaatsangehörige und ausländisch beherrschte Gesellschaften brauchen in der Regel eine Genehmigung der Stadt Wien. Wenn eine erforderliche Genehmigung noch aussteht, ist der Kauf „schwebend unwirksam“. Das Grundbuch kann dich in dieser Zeit noch nicht als Eigentümer*in eintragen.

• Wenn keine Genehmigung nötig ist, kann das Grundbuch einen schriftlichen Nachweis verlangen. Dafür gibt es die Negativbestätigung. Die Originalquellen nennen Verwaltungsabgaben von 80 bis 130 Euro pro antragstellender Person plus 21 Euro Bundesgebühren.
• Wenn du eine Genehmigung brauchst, plane mehrere Monate ein. Die Quellen nennen je nach Verfahren zwei bis drei beziehungsweise drei bis neun Monate. Halte im Kaufvertrag fest, wie mit dieser Frist umgegangen wird.

Ob du einen Kredit bekommst, entscheidet die Bank anhand deiner Unterlagen und ihrer Vergabekriterien. Stadt Wien · Brandauer Rechtsanwälte

Was die Bank 2026 prüft

Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die Finanzmarktaufsicht nennt im WIK-Rundschreiben weiterhin drei Richtwerte für eine solide Wohnkreditvergabe. Der Kredit soll höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts ausmachen, die jährlichen Kreditraten höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens und die Laufzeit höchstens 35 Jahre. Banken können davon abweichen, wenn ihre Risikostrategie das zulässt. FMA

Für die Prüfung brauchst du üblicherweise einen Lichtbildausweis, Gehaltszettel oder Steuerunterlagen und gegebenenfalls eine KSV-Auskunft. Zur Wohnung kommen Kaufvertrag oder Entwurf, Grundbuchsauszug, Pläne, Energieausweis und Fotos dazu.

Zur Orientierung nannte checkeverything.at am 27. Mai 2026 einen Fixzins ab 3,15 Prozent für zehn Jahre, ab 3,35 Prozent für 20 Jahre und einen variablen Zins ab 2,89 Prozent. Im damaligen Rechenbeispiel ergaben 300.000 Euro Kredit über 25 Jahre bei 2,89 Prozent rund 1.401 Euro Monatsrate. Dein tatsächliches Angebot kann davon abweichen. checkeverything.at

Was der Kauf insgesamt kostet

Rechne in Österreich mit Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wie viel es genau wird, hängt vom Kauf und von der Finanzierung ab.

Für neue Anträge seit 1. Juli 2026 gilt die befristete Befreiung von der Eigentums- und Pfandrechtseintragungsgebühr nicht mehr. Kalkuliere die Gebühren daher wieder ein. Brandauer Rechtsanwälte

Beispiel mit 300.000 Euro Kaufpreis. Mit 30.000 bis 36.000 Euro Nebenkosten kommst du auf insgesamt 330.000 bis 336.000 Euro. Bei 20 Prozent Eigenmitteln brauchst du 66.000 bis 67.200 Euro. Falls eine Bank 10 bis 15 Prozent akzeptiert, liegt die Spanne bei 33.000 bis 50.400 Euro. Lass dir in dem Fall auch vorrechnen, was der höhere Zinssatz über die Laufzeit ausmacht.

Vier Wege, wenn die Bank absagt

1. Einen Anteil mit Investor*innen kaufen

Beim Miteigentum mit pinyya kaufst du den Anteil, den du dir heute leisten kannst, und wohnst von Anfang an in der Wohnung. Investor*innen finanzieren den übrigen Anteil über eine regulierte Struktur. Für diesen Anteil zahlst du Miete und kannst deinen eigenen Anteil später vergrößern.

Laut pinyya kann der Einstieg bei rund 5 Prozent des Kaufpreises liegen. Monatlich fallen die Kosten deines eigenen Anteils, eine marktgerechte Miete für den übrigen Anteil und eine Verwaltungsgebühr von derzeit rund 25 Euro pro Projekt an. Dazu kommt einmalig eine Gebühr für die Einrichtung und die Vertragsstruktur. Du kannst Anteile zukaufen, beim Zukauf pausieren oder einen Teil deines Anteils verkaufen. Für einen vollständigen Ausstieg muss die Wohnung insgesamt verkauft werden.

Laut pinyyas Ratgeber für den ersten Wohnungskauf brauchst du für das Modell keine österreichische Staatsbürgerschaft. Voraussetzung sind ein rechtmäßiger Aufenthalt in Österreich und die üblichen Identitäts- und Geldwäscheprüfungen. Mit dem Eignungscheck kannst du abschätzen, welcher Anteil sich mit deinem Budget ausgehen könnte. Im Beratungsgespräch kannst du die Bedingungen für deinen Fall klären. pinyya

2. Eine Bank finden, die eine Ausnahme macht

Eine Absage gilt zunächst für die Bank, bei der du angefragt hast. Seit dem Ende der KIM-V können Banken bei guter Begründung von den Richtwerten abweichen. Manche akzeptieren laut checkeverything.at 10 bis 15 Prozent Eigenmittel und verlangen dafür einen höheren Zinssatz.

Hilfreich sind ein Haushaltsbudget, das auch bei höheren Zinsen trägt, und zusätzliche Sicherheiten, sofern du sie anbieten kannst. Unabhängige Finanzierungsberater*innen können mit dir vergleichen, welche Banken deine Einkommenssituation und deine Unterlagen berücksichtigen. FMA · checkeverything.at

3. Unterstützung aus der Familie einbeziehen

Eine Schenkung kann als Eigenmittel zählen, sobald dir das Geld gehört und du es nicht zurückzahlen musst. Bei einer Bürgschaft haftet ein Familienmitglied im vereinbarten Umfang für deinen Kredit. Haltet schriftlich fest, welche Verpflichtungen damit verbunden sind. Ob dieser Weg infrage kommt, hängt davon ab, welche Mittel oder Sicherheiten deine Familie tatsächlich zur Verfügung stellen kann.

4. Zuerst mieten und später kaufen

Bei ausgewählten Wiener Projekten bietet ARWAG Mietkauf an. Der Kaufpreis steht von Anfang an im Vertrag. Beim Kauf wird der bereits bezahlte Netto-Hauptmietzins laut ARWAG „zu 100 %“ angerechnet. Das Modell sieht eine Mindestmietdauer von fünf Jahren vor. Kaufen kannst du laut Anbieter „jederzeit während der Mietphase“. Zum Kaufzeitpunkt muss die Finanzierung stehen, etwa über einen Immobilienkredit. ARWAG

Für bestimmte geförderte Genossenschaftswohnungen gibt es eine gesetzliche Kaufoption. Dafür musst du unter anderem die österreichische Staatsbürgerschaft haben oder rechtlich gleichgestellt sein. Ein Ansuchen ist frühestens im sechsten Mietjahr möglich. AK Wien

Für Makler*innen und Finanzierungsberater*innen

Wenn der Kauf bei der letzten Kreditprüfung zu scheitern droht, klär zuerst, woran es liegt. Hat die Kundschaft ein tragfähiges Einkommen, aber nur 5 bis 10 Prozent Eigenmittel, kann Miteigentum infrage kommen. Bei kurzer Einkommenshistorie, Selbstständigkeit oder Einkommen aus dem Ausland lohnt sich die Frage, welche Bank den konkreten Fall prüft und ob ein kleinerer finanzierter Anteil leistbar wäre. Wenn du einen konkreten Fall besprechen möchtest, kannst du dich an pinyya wenden.

Häufige Fragen

Kann ich ohne EU-Staatsbürgerschaft eine Wohnung in Wien kaufen?

Ja. Prüfe zuerst, ob du gleichgestellt bist oder eine Genehmigung der Stadt Wien brauchst. Solange eine erforderliche Genehmigung aussteht, ist keine Eintragung als Eigentümer*in im Grundbuch möglich. Für das Verfahren solltest du mehrere Monate einplanen.

Wie viel Eigenmittel erwarten Banken?

Häufig rund 20 Prozent der Gesamtkosten inklusive Nebenkosten. Einzelne Banken akzeptieren laut checkeverything.at auch 10 bis 15 Prozent, meist zu einem höheren Zinssatz.

Zählt mein Einkommen in Dollar oder Pfund?

Als alleiniger Einkommensnachweis reicht ein Gehalt in Fremdwährung häufig nicht aus. Frag die Bank früh, ob sie deine Währung und deine ausländischen Unterlagen akzeptiert.

Ich wohne erst seit 18 Monaten in Österreich. Reicht das?

Es kommt darauf an, welche Unterlagen du vorlegen kannst. Ein unbefristeter Dienstvertrag nach der Probezeit ist eine gute Ausgangslage. Bei befristeten Verträgen oder selbstständiger Arbeit sind zusätzliche Nachweise üblich. Bei Selbstständigkeit können das zwei bis drei Jahre Steuerbescheide sein.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Als Richtwert kannst du mit rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises rechnen. Darin stecken Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühren, gegebenenfalls Maklerprovision sowie Vertragserrichtung und Treuhandschaft.

Sind die Grundbuchsgebühren noch erlassen?

Für neue Anträge seit 1. Juli 2026 gilt die befristete Gebührenbefreiung nicht mehr.

Kann ich zuerst einen Teil der Wohnung kaufen?

Mit Miteigentum ist das möglich. Laut pinyya kann der Einstieg bei rund 5 Prozent des Kaufpreises liegen. Du kannst deinen Anteil später vergrößern. Ein vollständiger Ausstieg ist an den Verkauf der gesamten Wohnung gebunden.

Gibt es Mietkauf in Wien?

Ja, etwa bei ausgewählten Neubauprojekten von ARWAG. Dort werden der Preis vorab festgelegt und bezahlte Nettomieten angerechnet. Für geförderte Genossenschaftswohnungen gelten eigene Voraussetzungen für die gesetzliche Kaufoption.

Quellen der Originalfassung

• checkeverything.at, „Mortgage in Austria 2026: Rates, Costs & English Guide“, aktualisiert am 27. Mai 2026.
• FMA, „FMA erwartet nach Auslaufen der KIM-V solide Wohnkreditvergabe mit Hausverstand“, 26. Juni 2025.
• Brandauer Rechtsanwälte, „Grundverkehr Wien: Ausländergrunderwerb 2026“, 22. Juni 2026, und „Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026“, 9. Mai 2026.
• Stadt Wien, „Ausländergrunderwerb, Genehmigung und Negativbestätigung“.
• Siegfried Haas, „Mortgages for English Speakers & Expats in Vienna“, 28. Dezember 2022.
• AK Wien, „Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption“, Finanzierungsbeitrag mit Stand 1. April 2025.
• ARWAG, „Mietkauf Wohnung Wien“, abgerufen am 23. September 2026.
• pinyya, „Buy a Home“, „Stop renting, start owning“ und „How to Buy Your First Home in Austria“, abgerufen am 23. September 2026.