Warum Immobilien in ein diversifiziertes Portfolio gehören | pinyya

Immobilien verdienen ihren Platz in einem Portfolio durch zwei Eigenschaften, die die andere Anlageklassen nicht kombinieren: einen wiederkehrenden Ertragsstrom, der historisch weitaus stabiler war als Dividendenerträge, und ein Renditeprofil, das sich in den vergangenen fünf Jahrzehnten weitgehend unabhängig von Aktien entwickelt hat. Immobilien sind kein Ersatz für Barmittel, kein Ersatz für Staatsanleihen und keine höher rentierende Variante eines Aktieninvestments. Sie bilden vielmehr einen vierten Baustein eines diversifizierten Portfolios. Entscheidend ist daher weniger die isolierte Rendite von Immobilien als vielmehr die Frage, wie sie sich im Zusammenspiel mit den anderen drei Anlageklassen verhalten.

Dieser Artikel legt die acht Dinge dar, die vor einer Immobilienallokation abzuwägen sind: die Korrelation mit dem Rest des Portfolios, die Zusammensetzung der Rendite, die Volatilität und die Bewertungsgrundlage, das Verhalten bei Inflation, die geografische Konzentration, die Liquidität und den Anlagehorizont, den Zugangsweg und das Mindestkapital sowie die Kostenbelastung und die steuerliche Behandlung. Für die strukturellen Details dazu, wie Investitionen in Wohnimmobilien auf Anteilsebene aufgebaut und bewertet werden, empfehlen wir den begleitenden Leitfaden.

Inhalt

• Welche Funktion erfüllen Immobilien tatsächlich in einem Portfolio?
• Was zeigen 145 Jahre Renditedaten?
• Wie unterscheiden sich Immobilien von Barmitteln, Anleihen und Aktien?
• Wann reicht ein Portfolio aus Barmitteln und Aktien nicht mehr aus?
• Acht Kriterien für die Einordnung von Immobilien in deine Portfolioallokation
• Welcher Weg zu Immobilien passt zu dir?
• Fragen, die vor einer Immobilienallokation beantworten werden müssen
• Wo pinyya passt
• Häufig gestellte Fragen

Welche Funktion erfüllen Immobilien tatsächlich in einem Portfolio?

Asset Allocation teilt Kapital zwischen Anlageklassen auf, deren Renditen von unterschiedlichen Faktoren bestimmt werden. So kann vermieden werden, dass ein einzelner Risikotreiber die Entwicklung des gesamten Portfolios bestimmt. Harry Markowitz formalisierte diesen Gedanken bereits 1952. Er zeigte, dass das Risiko eines Portfolios nicht nur von der Risikohaftigkeit der einzelnen Investments abhängt, sondern auch davon, wie sich diese Investments relativ zueinander entwickeln (Portfolio Selection, Journal of Finance). Ein Vermögenswert mit unauffälligen Einzelrenditen kann dennoch einen Mehrwert für ein Portfolio liefern, wenn er sich nicht im Gleichlauf mit den übrigen Anlagen bewegt.

Vier Merkmale von Wohnimmobilien sind für diese Funktion entscheidend.

• Wiederkehrende Mieterträge. Ein Großteil der Gesamtrendite entsteht durch laufende Mieteinnahmen, nicht durch eine beim Verkauf realisierte Wertsteigerung.
• Geringe Korrelation mit Aktien in der modernen Ära. Während sich Aktien- und Immobilienrenditen vor dem Zweiten Weltkrieg noch stärker gemeinsam bewegt haben, war das seitdem kaum mehr der Fall.
• Geringere Preisvolatilität als Aktien. Langfristig haben Immobilienpreise etwa halb so stark geschwankt wie Aktienkurse.
• Lokale statt globale Preisbildung. Immobilienpreise werden vom lokalen Wohnungsangebot, vom Einkommen und von den Kreditbedingungen bestimmt, weshalb nationale Immobilienrenditen vergleichsweise unkorreliert geblieben sind.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Immobilien eine sichere Anlage sind. Sie sind illiquide und reagieren auf Zins- und Kreditzyklen. Der Diversifikationsvorteil erreicht außerdem nur Investor*innen, die mehr als eine Immobilie in mehr als einem Markt halten – eine Voraussetzung, die die meisten privaten Investor*innen bislang nicht erfüllen konnten.

Was zeigen 145 Jahre Renditedaten?

Der umfangreichste langfristige Datensatz deckt 16 Industrieländer von 1870 bis 2015 ab. Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick und Taylor haben in ihrem Working Paper The Rate of Return on Everything, 1870–2015 (Federal Reserve Bank of San Francisco (2017-25)) die jährlichen Gesamtrenditen für Geldmarktpapiere, Anleihen, Aktien und Wohnimmobilien zusammengetragen. In Tabelle 3 werden die zentralen Zahlen wiedergegeben, gleichgewichtet über die 16 Länder.

Die betrachteten Zeiträume können zwischen den Ländern variieren. Die Werte sind historische Ergebnisse und lassen keine Rückschlüsse auf zukünftige Renditen zu.

Für die Frage der Portfolioallokation sind drei Erkenntnisse besonders relevant.

Risikobereinigt erzielten Wohnimmobilien in jedem untersuchten Land höhere Renditen als Aktien. Die Autor*innen verzeichnen für Wohnimmobilien in jedem der 16 Länder eine höhere Rendite pro Risikoeinheit als für Aktien. Die Sharpe-Ratios von Wohnimmobilien waren im Durchschnitt mehr als doppelt so hoch wie die von Aktien. Der entscheidende Unterschied liegt dabei im Nenner: Die Renditen waren ähnlich, die Volatilität war es nicht.

Die Stabilität der Immobilienrenditen stammt aus dem laufenden Ertrag. Nominal betrug der Kapitalgewinn bei Wohnimmobilien durchschnittlich 5,72 % bei einer Standardabweichung von 10,42, während die Mieteinnahmen durchschnittlich 5,49 % bei einer Standardabweichung von 2,02 betrugen. Der Kapitalgewinn lieferte 61 % der Gesamtrenditen bei Aktien gegenüber 51 % bei Wohnimmobilien. Nach 1950 lagen die entsprechenden Werte bei 71 % gegenüber 58 %.

Aktien- und Immobilienrenditen haben sich entkoppelt. Ihre Korrelation war vor dem Zweiten Weltkrieg noch stark positiv und ist, in den Worten der Autor*innen, „in den vergangenen fünf Jahrzehnten so gut wie verschwunden." Die Korrelation von Aktienrenditen nahm länderübergreifend stark zu, während Immobilienrenditen relativ unkorreliert blieben. Dies führt die Autor*innen zu dem Schluss, dass “ein*e ideale*r Investor*in ein international diversifiziertes Portfolio aus Immobilieninvestments halten möchte - sogar eher noch als Aktien."

Diese Erkenntnisse sollten zusammen mit einer einschränkenden Anmerkung der Autor*innen gelesen werden: „Diversifikation mit Immobilien ist zugegebenermaßen schwieriger als mit Aktien." Eine einzelne, nicht diversifizierte Immobilie liefert nicht das hier dargestellte aggregierte Ergebnis.

Wie unterscheiden sich Immobilien von Barmitteln, Anleihen und Aktien?

Jeder Anlagebaustein erfüllt eine andere Funktion. Wenn Anleger*innen diese Unterschiede verwechseln, kann ihr Portfolio konzentriert werden, ohne dass sie sich dessen bewusst sind. 

Die Angaben für Geldmarktpapiere, Anleihen, Aktien und Wohnimmobilien stammen aus Tabelle 3 von The Rate of Return on Everything. Wichtig ist, was die Tabelle nicht aussagt: Die Werte für Wohnimmobilien beziehen sich auf direkt gehaltene Wohnimmobilien über ganze nationale Märkte hinweg. Sie sind keine Prognose und keine Rendite, die eine einzelne Immobilie erzielen wird. Ebenso werden sie nicht automatisch auf ein Anlageprodukt übertragen, das ein Investment in Wohnimmobilien ermöglicht. Gebühren, Struktur und Finanzierung liegen allesamt zwischen der Rendite einer Anlageklasse und dem tatsächlichen Ergebnis von Investor*innen.

Zwei Alternativen sind es Wert, hervorgehoben zu werden, weil sie für private Investor*innen häufig die naheliegendsten Optionen für ein Immobilieninvestment darstellen. Ein REIT liefert Immobilienerträge über eine börsennotierte Aktie und bringt damit zugleich die Volatilität und die Korrelation des Aktienmarkts mit sich. Zudem ist sein Portfolio in der Regel auf Gewerbeimmobilien gewichtet. Immobilienkredite liefern wiederum vertraglich vereinbarte Zinsen, aber keine Beteiligung an der Wertsteigerung der Immobilie, die rund die Hälfte der langfristigen Immobilienrenditen geliefert hat. Beide Anlageformen sind vernünftige Bestandteile eines Portfolios. Keine von ihnen erfasst jedoch die Entwicklung von Wohnimmobilien, die die langfristigen Daten beschreiben. Die Kategorie des Residential Co-Ownership erfüllt genau diese Funktion. Sie umfasst mehrere unterschiedliche Strukturen statt eines einzelnen Produkts, weshalb das individuelle Angebot wichtiger ist als die Bezeichnung der Anlageform.

Wann reicht ein Portfolio aus Barmitteln und Aktien nicht mehr aus?

Die meisten Privatanleger*innen in Europa bauen ihre Portfolios aus Bankeinlagen, von der Bank empfohlenen Fonds und einem gewissen Anteil an Anleihen auf. Diese Kombination hat eine spezifische Schwachstelle, die sich nicht kontinuierlich, sondern nur unter bestimmten Bedingungen zeigt. Überprüfe, welche der folgenden Aussagen auf dich zutreffen.

• Die Inflation hat dich bereits etwas gekostet. Die jährliche Inflation im Euroraum erreichte im Oktober 2022 einen Höchststand von 10,6 % (Eurostat). Wer in dieser Zeit Barmittel gehalten hat, hat unabhängig vom Nominalzins an Kaufkraft verloren. 
• Deine Erträge sind zinsabhängig. Die Erträge aus Einlagen und Anleihen sind von Leitzinsen abhängig, während die reale Rendite von Geldmarktpapieren über 145 Jahre durchschnittlich weniger als 1 % pro Jahr betrug.
• Aktien sind dein einziger Wachstumsmotor. Ein globaler Kursrückgang an den Aktienmärkten wirkt sich dann auf deine gesamte Allokation auf einmal aus. 
• Du hast dich mit direktem Vermieten beschäftigt und die Idee wieder verworfen. Die Hürde ist meist die Einstiegssumme, die Konzentration auf eine Stadt und der operative Aufwand - nicht ein grundsätzliches Urteil über die Anlageklasse.
• Dein „Immobilieninvestment" ist ein REIT. Damit hältst du börsennotierte Aktien, die Immobilien einschließen. Ihre Korrelation zu den börsennotierten Märkten bleibt unverändert.

Wenn drei oder mehr dieser Aussagen auf dich zutreffen, fehlt in deinem Portfolio möglicherweise eine Anlage mit laufenden Erträgen und geringer Korrelation. Der Grund für das Fehlen dieser Anlage ist meist der fehlende Zugang, nicht die fehlende Überzeugung für Immobilien. Warum Immobilien unter den vier zentralen Anlagebausteinen bislang der am schwersten zu erwerbende waren, zeigt die Analyse von pinyya zur Friction Gap.

Acht Kriterien für die Einordnung von Immobilien in deine Portfolioallokation 

Die ersten vier Kriterien bestimmen, ob Immobilien überhaupt in deine Portfolioallokation passen. Die letzten vier bestimmen, welcher Weg dir den besten Zugang verschafft.

1. Korrelation mit dem Rest deines Portfolios

Verschaff dir zunächst einen Überblick darüber, was du bereits besitzt, bevor du in etwas Neues investierst. Wenn deine Aktienfonds Immobilienentwickler und börsennotierte REITs halten, ist ein Teil deiner beabsichtigten Diversifikation bereits in deinem Aktienanteil enthalten - mit täglicher Bepreisung und damit korreliert zu den Aktienmärkten. Frag deshalb nach: Wie hoch war die historische Korrelation dieses Exposures zu globalen börsennotierten Aktien, und über welchen Zeitraum wurde sie gemessen? Bestanden/Nicht bestanden: Wenn sich die Antwort auf einen börsennotierten Immobilienindex statt auf physische Wohnimmobilien bezieht, wird dir ein börsenmarktbasiertes Exposure mit Immobilienetikett und starker Korrelation zu anderen Vermögenswerten angeboten. Dadurch fällt die Diversifikation geringer aus. 

2. Zusammensetzung der Rendite: Mieteinnahmen und Wertentwicklung

Eine Immobilienrendite besteht aus zwei Komponenten, die zwar als eine Zahl ausgewiesen werden - sich aber unterschiedlich verhalten. Die Mieteinnahmen waren dabei der stabile Teil, bei einer Standardabweichung von 2,02 gegenüber 10,42 für den Kapitalgewinn. Lass dir daher vor einer Investition die Aufteilung zwischen Mieteinnahmen und Wertentwicklung zeigen - sowohl auf Basis von Prognosen als auch, wo verfügbar, anhand von Ergebnissen. Ein Angebot, das nur eine Gesamtsumme nennt, verschleiert, welcher der beiden Renditetreiber tatsächlich die Arbeit leistet.

3. Volatilität und Bewertungsgrundlage

Eine niedrigere ausgewiesene Volatilität bedeutet nicht automatisch ein niedrigeres Risiko. Wo ein Vermögenswert regelmäßig anhand von Gutachten statt kontinuierlich durch einen Markt bewertet wird, ist die ausgewiesene Preisentwicklung glatter als die zugrunde liegende wirtschaftliche Entwicklung. Das lässt die Volatilitätsstatistiken günstiger aussehen. Frag deshalb nach: Beruht die Bewertung auf einem Gutachten oder auf einem Transaktionspreis, und wie oft wird sie aktualisiert? Bestanden/Nicht bestanden: Wenn Bewertungen von der Partei festgelegt werden, die die Investition verkauft, statt von unabhängigen Anbieter*innen mit veröffentlichter Bewertungsmethodik, sollte die ausgewiesene Kennzahl als nicht bestätigt betrachtet werden.

4. Verhalten bei Inflation

Immobilien werden oft als Inflationsschutz verkauft - die Evidenz ist jedoch eingeschränkter als das Verkaufsargument. Der Datensatz von Jordà et al. zeigt, dass Aktienrenditen in fast allen untersuchten Zeiträumen negativ mit der Inflation korrelierten, während Wohnimmobilien in den 1970er-Jahren einen “robusteren Schutz gegen steigende Verbraucherpreise boten." Das ist eine relative Aussage über zwei Anlageklassen in bestimmten Zeiträumen, kein Mechanismus, der jedes Jahr wirkt. Mieten können mit steigender Inflation angepasst werden, aber nicht sofort oder unbegrenzt. Insbesondere Mietregulierungen bremsen in weiten Teilen Europas das Tempo solcher Anpassungen.

5. Geografische Konzentration

Der Diversifikationseffekt stammt vom Halten von Wohnimmobilien über verschiedene Länder hinweg, deren nationale Immobilienmärkte vergleichsweise unkorreliert geblieben sind. Eine einzelne Wohnung in einer einzelnen Stadt bietet dir diesen Vorteil kaum. Auch mehrere Immobilien im selben Ballungsraum sind abhängig vom selben Arbeitsmarkt und demselben Kreditzyklus. Kläre daher ab, wie viele verschiedene Immobilien in wie vielen nationalen Märkten du über den jeweiligen Zugangsweg mit deinem Kapital erreichen kannst und wie viele davon heute bereits im Portfolio enthalten sind, statt lediglich für die Zukunft angekündigt zu sein.

6. Liquidität und Anlagenhorizont

Immobilien sind illiquide. Jede Struktur, die ein Immobilienenexposure anbietet, muss das entweder akzeptieren oder darum herum konstruieren - meist durch die Einführung eines anderen Risikos. Kläre ab, ob ein Mechanismus für den Wiederverkauf bereits existiert oder nur geplant ist, und ob das Einreichen eines Verkaufsauftrags dasselbe ist wie der Abschluss eines Verkaufs. Frag nach: Wenn ich im dritten Jahr aussteigen möchte, wie sieht der Prozess aus, wer legt den Preis fest, und wer kommt als Käufer*in in Frage? Manche Strukturen sehen einen nicht marktbasierten Ausstiegsmechanismus vor, beispielsweise indem der in der Immobilie wohnende Haushalt den Anteil der Investor*innen schrittweise abkauft. Dadurch wird die Ausstiegslogik verändert, ohne jedoch die zugrunde liegende Illiquidität zu beseitigen.

7. Zugangsweg und Mindestkapital

Das erforderliche Kapital unterscheidet sich je nach Zugangsweg erheblich. In Österreich betrachtet die FMA nach dem Auslaufen der KIM-V am 30. Juni 2025 weiterhin eine maximale Beleihungsquote von 90 %, ein maximales Verhältnis von Schuldendienst zu Einkommen von 40 % und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren als Richtwerte für eine solide Wohnkreditvergabe (FMA). Ein Direktkauf erfordert daher weiterhin erhebliches Eigenkapital. Beteiligungsmodelle auf Anteilsebene senken die Einstiegssumme, bringen aber eine Gegenpartei, eine Struktur und einen ganzen Stapel an Gebühren mit sich. Kläre daher ab, welche Behörde die jeweiligen Anbieter*innen für welche Tätigkeiten lizenziert und überprüfe diese Angaben im öffentlichen Register der zuständigen Aufsichtsbehörde.

8. Kostenabschlag und steuerliche Behandlung

Kosten und Steuern entscheiden, wie viel der Rendite einer Anlageklasse wirklich bei dir ankommt. Bei Immobilien fallen üblicherweise mehr von beiden an als bei börsennotierten Vermögenswerten. Erstelle daher zuerst eine vollständige Liste: Erwerbssteuern und Notar*innenkosten, laufende Verwaltungskosten, Bewertungs- und Administrationsgebühren, Verwahrkosten, etwaige Verkaufs- oder Ausstiegsgebühren sowie erfolgsabhängige Gebühren. Kläre bei erfolgsabhängigen Gebühren die Berechnungsgrundlage und ob vorherige Verluste zuerst ausgeglichen werden müssen. Bei grenzüberschreitenden Investments können Quellensteuern hinzukommen. Steuern sollten daher immer mit deinem persönlichen Berater bzw. deiner persönlichen Beraterin besprochen werden.

Welcher Weg zu Immobilien passt zu dir?

Vier Wege, verglichen anhand der obigen Kriterien in derselben Reihenfolge. Entscheidend ist die Zeile, die dich am stärksten einschränkt.

Jeder Zugangsweg hat seinen Preis. Börsennotierte Anlagen bieten Liquidität, dafür besteht eine stärkere Korrelation. Direktes Eigentum bietet Kontrolle, dafür musst du eine höhere Konzentration und mehr Arbeitsaufwand in Kauf nehmen. Beteiligungsmodelle auf Anteilsebene ermöglichen eine kleinere Einstiegssumme, dafür bestehen Gegenpartei- und Strukturrisiken, die du selbst prüfen musst.

Fragen, die vor einer Immobilienallokation beantworten werden müssen

Schreib dir deine Antworten auf, bevor du dir ein konkretes Angebot ansiehst. Wenn du die ersten drei Fragen nicht beantworten kannst, ist es noch zu früh für eine Entscheidung über die Portfolioallokation.

1. Welcher Anteil meines Portfolios ist bereits börsennotierten Märkten ausgesetzt, einschließlich der in Aktienfonds gehaltenen Immobilien?
2. Welches Ziel verfolge ich mit dieser Allokation: laufende Erträge, Wachstum, Inflationsresilienz oder Korrelationsminderung?
3. Über welchen Zeitraum kann ich dieses Kapital unangetastet lassen, und was würde ich tun, wenn es zwei Jahre lang nicht verkauft werden könnte?
4. Wie viele verschiedene Immobilien in wie vielen Ländern kann ich bei meinem geplanten Investment erreichen, und wie viele davon sind heute bereits tatsächlich verfügbar?
5. Wie verteilt sich die erwartete Rendite auf prognostizierte Mieteinnahmen und prognostizierten Kapitalgewinn?
6. Wer bewertet die Immobilie, nach welcher Methodik und wie oft? Sind die Bewertungsdienstleister*innen unabhängig von den Verkäufer*innen? 
7. Was beinhaltet die vollständige Gebührenliste, einschließlich Ausstiegsgebühren und erfolgsabhängiger Gebühren, und wie werden sie berechnet?
8. Gibt es bereits heute einen Mechanismus für den Wiederverkauf, und garantiert das Einreichen eines Verkaufsauftrags auch dessen Ausführung?
9. Welches rechtliche Instrument belegt meine Beteiligung, und was geschieht damit, wenn die Plattform zahlungsunfähig wird?
10. Welche Behörde lizenziert die jeweiligen Anbieter*innen, für welche Tätigkeiten, und kann ich das im öffentlichen Register überprüfen?

Wo pinyya passt

pinyya bietet eine spezifische Struktur innerhalb der Kategorie des Residential Co-Ownership, die das Unternehmen “Aligned Ownership” nennt: Ein*e angehende*r Eigentümer*in und ein*e Investor*in halten Anteile an derselben Immobilie und der Haushalt kauft den Anteil des Investors bzw. der Investorin  im Laufe der Zeit ab. So profitieren beide, während das Eigentum des Haushalts wächst. Aligned Ownership ist eine konkrete Ausgestaltung dieser Kategorie und nicht die Kategorie selbst, und das Modell ist bewusst eng gefasst. Es handelt sich  weder um einen REIT noch um einen Aktienfonds, einen Immobilienfonds, ein Crowdfunding-Produkt, eine Hypothek oder ein Immobilienentwicklungsunternehmen. Die folgenden Punkte sind eigene Angaben von pinyya, keine allgemeinen Eigenschaften der Anlageklasse. Vor einer Kapitalanlage sollte immer der Prospekt zur konkreten Immobilie überprüft werden.

• Korrelation. Die Investition bezieht sich auf eine konkret bezeichnete Wohnimmobilie statt auf eine börsennotierte Aktie. Somit entsteht die Preisbildung nicht durch den Aktienmarkthandel.
• Zusammensetzung der Rendite. Das Kapital wächst laut Angaben von pinyya durch Mieterträge und die Wertsteigerung auf den von einem bzw. einer Investor*in gehaltenen Anteil. Beide Komponenten hängen von der Immobilie und dem Markt ab und sind weder festgelegt noch garantiert.
• Volatilität und Bewertung. pinyya gibt an, dass jede Immobilie zu Beginn unabhängig von einer zertifizierten digitalen Bewertungsplattform begutachtet wird. Anschließend werden unabhängige Bewertungen und Berichterstattungen erstellt. Diese Bewertungen sind Schätzwerte zu einem bestimmten Zeitpunkt und keine garantierten erzielbaren Preise.
• Inflation. pinyya behauptet nicht, einen Inflationsschutz zu bieten, und ein solcher sollte auch nicht angeboten werden. Die Anpassungen der Mieten in Österreich unterliegen den im Land geltenden mietrechtlichen Vorschriften.
• Liquidität. pinyya gibt an, dass ein Sekundärmarktplatz für 2027 geplant ist. Bis dieser verfügbar ist, sind die Ausstiegsmöglichkeiten begrenzt. Auch nach der Einführung eines solchen Marktplatzes garantiert die Erteilung einer Verkaufsauftrags weder, dass sich ein*e Käufer*in findet, noch einen zeitnahen Abschluss des Verkaufs oder einen Preis, der der jüngsten Bewertung entspricht. In dieser Struktur sind die schrittweisen Ankäufe des Haushalts ein vorgesehener Weg zur Wertrealisierung statt eines Verkaufs am freien Markt. Dadurch wird die Ausstiegslogik verändert, die zugrundeliegende Illiquidität des Vermögenswerts bleibt jedoch bestehen.
• Zugang, Kapital und Regulierung. Die Investition erfolgt auf Anteilsebene. pinyya veröffentlicht keine Angaben zum Mindestinvestment, weshalb du dieses direkt bei dem bzw. der jeweiligen Anbieter*in erfragen solltest. pinyya gibt an, dass jede Investition direkt an eine konkrete Immobilie gebunden ist, dass Investitionen als Wertpapiere statt als Krypto-Assets strukturiert sind und dass jede Investition einen Prospekt umfasst, der darlegt, was ein*e Investor*in hält und wie diese Beteiligung besichert ist.  Zudem gibt pinyya an, lizenziert zu sein und nach europäischen Finanz- und Rechtsstandards mit unabhängiger Aufsicht und Berichterstattung zu operieren. Eine Lizenz legt Verhaltens- und Aufsichtspflichten fest, garantiert jedoch weder Renditen noch Kapitalrückgewinnung. Überprüfe die Angaben daher im öffentlichen Register der zuständigen Aufsichtsbehörde.
• Kosten und Struktur. pinyya gibt an, dass Servicegebühren vor der Investition offengelegt werden und dass die wirtschaftliche Struktur der Plattform eine erfolgsabhängige Komponente enthält. Außerdem gibt pinyya an, dass jedes Projekt in einer Struktur gehalten werden soll, die von der operativen Geschäftstätigkeit und den anderen Projekten des Unternehmens getrennt ist. Die Immobilie wird gemeinsam mit dem bzw. der jeweiligen Eigentümer*in gehalten. Eine getrennte Struktur ist ein Instrument zur Abgrenzung von Vermögenswerten, kein Nachweis für garantierten Schutz: Prüfe deshalb die Projektdokumente dahingehend, was mit den Eigentumsverhältnissen, den Investor*innenbeteiligungen, der Vermögenstrennung, der Gläubiger*innenpriorität, den Durchsetzungskosten und der Verwaltung passieren würde, sollte pinyya oder eine andere Projektpartei insolvent werden.

Aligned Ownership ist für private Investor*innen konzipiert, die eine Investition in Wohnimmobilien zu einer Einstiegssumme auf Anteilsebene ohne direkte Verwaltung suchen: Sparer*innen mit liquiden Mitteln oder Anleihen, REIT-Inhaber*innen, die ein weniger mit den börsennotierten Märkten korreliertes Engagement suchen, potenzielle Vermieter*innen, die den Aufwand des direkten Vermietens umgehen wollen, und Investor*innen, die neben einer finanziellen Rendite auch eine soziale Komponente wünschen.

pinyya ist nicht für dich geeignet, wenn du einen garantierten Kapitalerhalt benötigst, wenn du möglicherweise kurzfristig auf dein Kapital zugreifen musst oder wenn du kurzfristige spekulative Gewinne aus steigenden Immobilienpreisen anstrebst. Die Struktur bietet außerdem keinen Weg zu internationaler Diversifikation, solange Österreich der einzige verfügbare Markt ist.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Asset Allocation?

Asset Allocation ist die Aufteilung eines Portfolios auf verschiedene Anlageklassen, deren Renditen von unterschiedlichen Faktoren bestimmt werden. Typischerweise handelt es sich um Barmittel, Anleihen, Aktien und Sachwerte. Der Zweck besteht darin, das Risiko zu verringern, dass ein einzelnes negatives Ereignis über die Entwicklung des gesamten Portfolios entscheidet.

Wie viel eines Portfolios sollte in Immobilien investiert sein?

Es gibt keine evidenzbasierte, universelle Zahl, mit der diese Frage beantwortet werden könnte. Jeder Prozentsatz, der ohne Kenntnis deiner individuellen Situation angeboten wird, sollte eher als Marketing statt als Beratung gesehen werden. Die angemessene Gewichtung hängt vom Anlagenhorizont, dem Bedarf an laufenden Erträgen, dem bestehenden Engagement in börsennotierten Märkten, der steuerlichen Situation und der Toleranz für Illiquidität ab. Besprich diese Frage mit einem regulierten Anlageberater bzw. einer regulierten Anlageberaterin.

Sind Immobilien dasselbe wie ein REIT?

Nein. Ein REIT ist ein börsennotiertes Unternehmen, das Immobilien besitzt und meist einen Schwerpunkt auf Gewerbeobjekte hat. Als Anleger*in hältst du daher einen Anteil, dessen Preis durch den Börsenhandel bestimmt wird. Physische Wohnimmobilien werden durch lokale Transaktionen und Bewertungen bepreist. Beide liefern Immobilienerträge, aber nur die zweite Form liefert eine geringe Korrelation zu den börsennotierten Märkten. Viele Portfolios, die laut ihrer Beschreibung Immobilien halten, halten eigentlich nur REITs.

Schützen Immobilien vor Inflation?

Teilweise und uneinheitlich. Der 145-Jahres-Datensatz zeigt, dass Wohnimmobilien in den 1970er-Jahren einen robusteren Schutz gegen steigende Verbraucher*innenpreise boten als Aktien, während Aktienrenditen in fast allen untersuchten Zeiträumen negativ mit der Inflation korrelierten (The Rate of Return on Everything). Das ist eine historische Beobachtung und keine Garantie für zukünftige Ereignisse.

Haben Wohnimmobilien wirklich so hohe Renditen erzielt wie Aktien?

Im Zeitraum von 1870 bis 2015 erzielten Wohnimmobilien in 16 Industrieländern durchschnittlich eine reale Rendite von 7,05 % pro Jahr gegenüber 6,89 % bei Aktien - bei einer Standardabweichung von 9,98 gegenüber 21,94 (Tabelle 3, FRBSF Working Paper 2017-25). Nach 1950 erzielten Aktien im Durchschnitt mehr: 8,28 % gegenüber 7,44 %, allerdings bei höherer Volatilität. Dies sind aggregierte Werte für nationale Märkte, keine Renditen für einzelne Immobilien.

Warum sind Immobilien schwerer zu diversifizieren als Aktien?

Weil die Kaufeinheit groß und unteilbar ist. Die Autor*innen der Langzeitstudie stellen fest, dass „Diversifikation mit Immobilien zugegebenermaßen schwieriger ist als mit Aktien." Ein Engagement über mehrere Immobilien in mehreren Ländern erfordert Kapital, das die meisten privaten Investor*innen nicht in eine Anlageklasse investieren können. Hinzu kommen grenzüberschreitende rechtliche, steuerliche und verwaltungstechnische Anforderungen.

Wie kann ich in Wohnimmobilien investieren, ohne eine ganze Immobilie zu kaufen?

Residential Co-Ownership auf Anteilsebene wurde genau dafür als Kategorie geschaffen. Es umfasst anteiliges Eigentum zwischen Investor*innen, statisches gemeinsames Eigentum mit Bewohner*innen und progressive Strukturen, bei denen der bewohnende Haushalt den Anteil der Investor*innen im Laufe der Zeit abkauft. Die Strukturen unterscheiden sich wesentlich in Hinblick auf ihre Risiken, sodass das individuelle Angebot entscheidend ist und nicht allein die Bezeichnung der Kategorie.

Bedeutet geringe Volatilität geringes Risiko?

Nein. Vermögenswerte, die regelmäßig durch Gutachten bewertet werden, berichten glattere Preisentwicklungen als Vermögenswerte, deren Preise kontinuierlich an einem Markt gebildet werden. Dadurch kann die gemessene Volatilität die zugrunde liegenden wirtschaftlichen Schwankungen unterschätzen. Außerdem ist Illiquidität ein Risiko, das in einer Standardabweichung überhaupt nicht auftaucht.

Dein nächster Schritt

Beginne mit deiner eigenen Situation statt mit einem konkreten Produkt. Beantworte die oben genannten Fragen und lies dir dann den ergänzenden Leitfaden zu Residential Co-Ownership durch, um mehr über die Details zu Rechtsstruktur, Bewertung, Gebühren, Ring-Fencing, Liquidität und regulatorischem Status zu erfahren.

Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Historische Renditen stammen aus veröffentlichter akademischer Forschung, die den Zeitraum 1870–2015 abdeckt, und lassen keine Rückschlüsse auf zukünftige Ergebnisse zu. Keine hier beschriebene Rendite ist fest oder garantiert. Wohnimmobilien sind illiquide; das eingesetzte Kapital ist einem Risiko ausgesetzt und ist möglicherweise nicht vollständig oder jederzeit auf Verlangen rückholbar. Aussagen über das Modell von pinyya stammen von pinyya selbst und sollten vor jeder Anlageentscheidung anhand des jeweiligen Prospekts und der Projektunterlagen überprüft werden. Hol dir eine unabhängige regulierte Beratung zu deiner individuellen Situation und deiner steuerlichen Position ein.