Was ist Residential Co-Ownership Investment? Ein Leitfaden für Investor*innen | pinyya

Residential Co-Ownership Investment ist eine vermögensbesicherte Anlageform, bei der ein*e Investor*in gemeinsam mit einer oder mehreren anderen Parteien eine finanzielle Beteiligung an einer konkreten Wohnimmobilie hält und einen anteiligen Anspruch auf die Mieteinnahmen und die Wertentwicklung der Immobilie erwirbt. Es handelt sich weder um börsennotiertes Eigenkapital noch um eine Staatsanleihe oder einen REIT. Diese drei Anlageklassen verschaffen dir eine Beteiligung an Unternehmen, an Staatskrediten bzw. an gebündelten und überwiegend gewerblichen Immobilienvehikeln. Keine davon verschafft dir eine Beteiligung, die einer konkreten Immobilie zugeordnet ist.

Dieser Leitfaden legt dar, was bei der Auswahl eines solchen Investments zu beachten ist: die rechtliche Eigentumsstruktur, die Bewertungsmethode und -frequenz, die Gebührentransparenz und die wirtschaftliche Interessengleichheit, die Zusammensetzung der Rendite, die Diversifikation über verschiedene Immobilien und Länder, die Liquidität und die Bedingungen für einen Ausstieg, die Abgrenzung und den Schutz der Vermögenswerte sowie der Schutz vor Ausfallrisiken von Vertragspartner*innen, den regulatorischen Status und die Berichterstattung.

Inhalt

• Was ist Residential Co-Ownership Investment?
• Was 145 Jahre Renditedaten zu Wohnimmobilien zeigen
• Wie sich Residential Co-Ownership von Aktien, Anleihen und REITs unterscheidet
• Wann Investor*innen über direktes Vermieten hinauswachsen
• Acht Kriterien zur Bewertung von Residential Co-Ownership Investment
• Direktes Vermieten, börsennotierte REITs und Fonds oder Residential Co-Ownership?
• Fragen, die du einer potenziellen Plattform stellen solltest
• Wo pinyya passt
• Häufig gestellte Fragen

Was ist Residential Co-Ownership Investment?

Residential Co-Ownership Investment ist die Praxis, einen Anteil an einer konkret bestimmten Wohnimmobilie zu finanzieren und dafür einen anteiligen Anspruch auf die Mieteinnahmen und die Wertentwicklung dieser Immobilie zu erhalten. Die verbleibende Beteiligung wird dabei von anderen Investor*innen, von dem in der Immobilie wohnenden Haushalt oder von beiden gehalten.

Die wesentlichen Merkmale sind:

• Beteiligung an einer Einzelimmobilie. Jede Investition ist an eine konkret bezeichnete Immobilie zu einer festgelegten Bewertung gebunden und nicht an ein Portfolio, dessen Zusammensetzung sich ohne Einfluss der Investor*innen verändert.
• Zwei Renditekomponenten. Die Rendite setzt sich aus den laufenden Mieteinnahmen auf den vom Investor bzw. von der Investorin gehaltenen Anteil sowie einem etwaigen Wertzuwachs dieses Anteils zusammen, wenn dieser verkauft oder vom Haushalt übernommen wird.
• Schrittweiser Übergang von Eigentum. Der Haushalt, der in der Wohnung wohnt, kann seinen Anteil in der Regel im Laufe der Zeit erhöhen. Dadurch wird  die Position der Investor*innen schrittweise abgekauft, anstatt einen Verkauf am freien Markt zu erfordern, um den Wert zu realisieren.

Residential Co-Ownership Investment existiert, weil die Alternativen nie für diesen Zweck konzipiert wurden. Börsennotierte Aktien geben Investor*innen einen Anspruch auf Unternehmensgewinne. Staatsanleihen sind darauf ausgelegt, einem Staat zu einem vertraglich vereinbarten Zins Kapital zu leihen. REITs bündeln und verwalten ertragbringende Immobilien - überwiegend im gewerblichen Bereich - innerhalb eines börsennotierten Vehikels professionell. Residential Co-Ownership ist darauf ausgelegt, Kapital in konkrete Wohnimmobilien zu investieren, wobei die Beteiligungshöhe von der Größe des jeweiligen Anteils abhängt. 

Typische Nutzer*innen sind private Investor*innen, die in Wohnimmobilien investieren möchten, ohne den Kaufpreis einer ganzen Immobilie aufbringen zu müssen, und die nicht die Pflichten von Vermieter*innen auf sich nehmen möchten. Vermieten ist nämlich stets mit Verantwortlichkeiten und verschiedenen Aufgaben sowie mit Zeitaufwand verbunden, um das für sämtliche Instandhaltungs- und Kaufentscheidungen erforderliche Wissen aufzubauen.

Was 145 Jahre Renditedaten zu Wohnimmobilien zeigen

Wohnimmobilien haben langfristig Gesamtrenditen erzielt, die mit Aktien vergleichbar sind - bei etwa halb so hoher Volatilität. Das zeigt der bislang umfangreichste Datensatz zu langfristigen Renditen: Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick und Taylor haben in The Rate of Return on Everything, 1870–2015, veröffentlicht als Working Paper 2017-25 von der Federal Reserve Bank of San Francisco, jährliche Gesamtrenditen von Geldmarktpapieren, Anleihen, Aktien und Wohnimmobilien in 16 Industrieländern für den Zeitraum von 1870 bis 2015 erfasst.

Die zentralen Zahlen, gleich gewichtet über die 16 Länder:

Quelle: Jordà et al., Tabelle 3. Die erfassten Zeiträume variieren je nach Land; die Zahlen sind historische Werte und lassen keine Rückschlüsse auf zukünftige Renditen zu. 

Drei Erkenntnisse aus diesem Datensatz sind für eine Entscheidung über die Asset-Allocation wichtiger als die zentralen Durchschnittswerte.

Wohnimmobilien erzielten in allen 16 Ländern eine höhere Rendite pro Risikoeinheit. Die Autor*innen berichten für Wohnimmobilien im Durchschnitt mehr als doppelt so hohe Sharpe-Rations wie für Aktien und in jedem Land der Stichprobe lagen sie über denen von Aktien. Die Erklärung dafür ist nicht, dass Immobilien schneller an Wert gewinnen, sondern dass ihre Preise weniger volatil sind: Die Standardabweichung der Aktienkurse ist über den gesamten Zeitraum hinweg rund doppelt so hoch wie die der Immobilienpreise und nach 1950 sogar etwa 2,5-mal so hoch.

Immobilienrenditen stützen sich eher auf laufende Erträge als auf Preissteigerungen. Über den gesamten Untersuchungszeitraum entfallen bei den nominalen Immobilienrenditen 5,72 % auf Kapitalgewinne und 5,49 % auf Mieteinnahmen. Dabei lag die Standardabweichung bei den Mieteinnahmen bei 2,02 gegenüber 10,42 bei den Kapitalgewinnen. Bei den Aktien stammte ein größerer Teil der Gesamtrendite aus der volatileren Komponente: 61 % entfielen auf Kapitalgewinne gegenüber 51 % bei den Wohnimmobilien. Nach 1950 stieg das Verhältnis auf 71 % gegenüber 58 %.

Immobilienrenditen blieben länderübergreifend unkorreliert, während dies bei Aktienrenditen nicht der Fall war. Aktienrenditen sind international zunehmend stärker miteinander korreliert, insbesondere seit dem Zweiten Weltkrieg. Immobilienrenditen sind dagegen relativ unkorreliert geblieben, was möglicherweise daran liegen kann, dass Wohnimmobilien international weniger leicht handelbar sind. Die Schlussfolgerung der Autor*innen ist für ein Working Paper ungewöhnlich direkt: Der ideale Investor bzw. die ideale Investorin würde ein international diversifiziertes Immobilienportfolio halten wollen - mehr noch als ein Aktienportfolio.

Die Studie räumt allerdings auch ein Problem ein. Diversifikation über Immobilien ist laut den Autor*innen zugegebenermaßen schwieriger als bei Aktien. Eine einzelne Wohnung in einer einzelnen Straße ist eine konzentrierte Anlageposition, und aggregierte nationale Durchschnittswerte verschleiern dieses Risiko. Genau diese Lücke muss jedes Wohnimmobilien-Investmentprodukt adressieren.

Wie sich Residential Co-Ownership von Aktien, Anleihen und REITs unterscheidet

Diese Kategorien werden regelmäßig verwechselt, weil sie alle als Wege beschrieben werden, eine Rendite aus Immobilien oder allgemein aus Kapital zu erzielen. Tatsächlich vermitteln sie Ansprüche auf völlig unterschiedliche Vermögenswerte. 

Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen. Investor*innen, die einen REIT oder einen Immobilienfonds kaufen, um eine Beteiligung an Wohnimmobilien zu erhalten, halten am Ende oft ein Portfolio mit einem hohen Anteil gewerblicher Immobilien. Dieses wird nach der Stimmung an den Aktienmärkten bewertet. Die Investor*innen übernehmen somit die Korrelation mit den börsennotierten Märkten, die sie eigentlich wegdiversifizieren wollten. Investor*innen, die in Immobilienkredite investieren, erhalten hingegen vertraglich vereinbarte Zinsen, aber keine Beteiligung an der Wertsteigerung – also an der Komponente, die langfristig  rund die Hälfte der Immobilienrenditen ausgemacht hat.

Diese Unterscheidungen lassen sich in einem steigenden Markt leicht übersehen. In einem fallenden Markt sind sie der entscheidende Punkt für die Frage, wofür man sein Kapital tatsächlich eingesetzt hat. 

Wann Investor*innen über direktes Vermieten  hinauswachsen

Der Wunsch, nicht mehr direkt Immobilien kaufen und vermieten zu wollen, zeigt sich in der Regel eher in operativen Belastungen als in der Renditezahl:

• Du nimmst Anrufe zu Instandhaltungen und Reparaturen entgegen und koordinierst Handwerker*innen selbst.
• Leerstandszeiten und Zahlungsrückstände lasten vollständig auf einer einzelnen Immobilie, ohne dass sie durch weitere Anlagen ausgeglichen werden können. 
• Deine gesamte Immobilieninvestition besteht aus einem einzigen Gebäude in einer einzigen Stadt, weil die Anzahlung für eine zweite Immobilie noch Jahre entfernt ist.
• Regulatorische Anforderungen, Steuererklärungen und rechtliche Aufgaben vervielfachen sich mit jedem weiteren Land, in dem du eine Investition in Betracht ziehst.
• Du kannst den aktuellen Wert deiner Immobilie nicht angeben, ohne zunächst eine Bewertung in Auftrag zu geben.
• Du hast keinen realistischen Weg zu einem Teilausstieg – der Vermögenswert verkauft sich ganz oder gar nicht.
• Dein Rechercheaufwand steigt mit jedem weiteren Markt, den du dir anschaust, während du in keinem dieser Märkte über lokales Wissen verfügst.

Die letzte Belastung ist die entscheidende. Direktes Immobilieneigentum lässt sich nicht linear skalieren: Jede zusätzliche Immobilie fügt einen vollständigen Satz an rechtlichen, steuerlichen, verwaltungs- und überwachungsbezogenen Verpflichtungen hinzu. Dabei handelt es sich um einen großen Aufwand, sodass die Aufwandskurve schneller steigt als der Diversifikationsvorteil. Deshalb beschränken sich die meisten privaten Direktinvestor*innen auf eine oder zwei Immobilien, bleiben konzentriert und gehen damit genau das Risiko ein, das sie den langfristigen Daten zufolge streuen sollten.

Eine nützlicher Tipp: Zähle die Stunden, die du in den vergangenen zwölf Monaten für die Verwaltung deiner Immobilien aufgewendet hast, und teile deine Netto-Mieteinnahmen durch diese Zahl. Für die meisten privaten Vermieter*innen ist der resultierende Stundenwert ernüchternd und genau diese Kosten werden bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Vermietens am häufigsten ignoriert.

Acht Kriterien zur Bewertung von Residential Co-Ownership Investment

1. Bewertungsmethode und -frequenz

Bei der Bewertung sind zwei Fragen wichtig, und zwar aus unterschiedlichen Gründen.

• Die Einstiegsbewertung bestimmt den Preis, den du für deine Investition zahlst. Sie sollte von einer Partei erstellt werden, die kein eigenes Interesse am Zustandekommen der Transaktion hat. Die Bewertungsmethode und die Vergleichswerte sollten offengelegt werden.
• Die laufende Bewertung bestimmt die Zahl, die du auf deiner Abrechnung siehst, und den Preis, zu dem eine etwaige Übertragung am Sekundärmarkt erfolgt. Sowohl die Häufigkeit als auch die Methode der laufenden Bewertung sollten klar definiert sein.

Die meisten Plattformen in dieser Kategorie bewerten Immobilien mithilfe eines automatisierten Bewertungsmodells statt durch eine physische Besichtigung. Die Qualität dieses Modells ist eine wesentliche Frage bei der Due Diligence und keine reine Formsache. Prüfe, ob der bzw. die Anbieter*in unabhängig von der Plattform ist, welche Methode das Modell verwendet – hedonische Preismodelle, die eine Immobilie anhand ihrer messbaren Merkmale und vergleichbarer Transaktionen bepreisen, sind der übliche Ansatz –, welche Datenquellen eingespeist werden und ob die zugrundeliegende Methode veröffentlicht ist und von dir eingesehen werden kann. Ein*e namentlich genannte*r Drittanbieter*in mit einer dokumentierten Bewertungsmethodik ist etwas grundlegend anderes als ein rein von der Plattform festgelegter Wert.

Einer Plattform, die eine sorgfältige Einstiegsbewertung durchführt und anschließend jährliche Neubewertungen auf Basis einer Dokumenten- und Datenprüfung durchführt, führt dich damit nicht in die Irre. Der Wert, der zwischen diesen Neubewertungen ausgewiesen wird, ist jedoch eine Schätzung und sollte auch als solche behandelt werden.

2. Gebührentransparenz und wirtschaftliche Interessengleichheit

Dieses Kriterium wird von den meisten Investor*innen übersehen - es lässt jedoch am zuverlässigsten erkennen, wie sich eine Plattform unter Druck verhält.

Traditionell verdienen Immobilienvermittler*innen am Transaktionsvolumen – d. h. über Akquisitionsgebühren, Vermittlungsgebühren oder Verwaltungsgebühren, die als Prozentsatz der Vermögenswerte unabhängig von der tatsächlichen Wertentwicklung berechnet werden. Eine auf diese Weise vergütete Plattform verdient also unabhängig davon, ob dein Kapital wächst oder nicht.

Stell direkt die Frage: Welche Ihrer Gebühren fallen unabhängig von meiner Rendite an, und welche sind an meine Rendite gekoppelt?

Die Antwort zeigt dir, worauf die Plattform fokussiert ist. Eine Struktur, bei der ein größerer Teil der Einnahmen an die Wertentwicklung gebunden ist, bringt die wirtschaftlichen Interessen der Plattform näher an deine – allerdings nur, wenn die konkreten Bedingungen diese These auch stützen. Fordere die vollständige Gebührenübersicht an. Darin sollten sämtliche fixen Gebühren sowie alle transaktions-, bewertungs-, verwaltungs-, verwahrungs-, marktplatz-, ausstiegs- und leistungsbezogenen Gebühren enthalten sein, einschließlich der jeweiligen Berechnungsgrundlage und des Zeitpunkts, zu dem sie anfallen. Prüfe außerdem, ob frühere Verluste ausgeglichen werden müssen, bevor erfolgsabhängige Gebühren erhoben werden dürfen.

3. Renditezusammensetzung

Prüfe, welcher Anteil deiner erwarteten Rendite aus Mieteinnahmen und welcher Anteil aus der Wertsteigerung der Immobilie stammt, und lasse dir beide Zahlen separat ausweisen. 

Die langfristigen Daten zeigen, dass die Ertragskomponente deutlich stabiler ist als die Preisentwicklung: In 16 Ländern wiesen die Mieteinnahmen seit 1870 eine Standardabweichung von 2,02 gegenüber 10,42 bei der Wertsteigerung von Immobilien auf (Jordà et al., Tabelle 6). Eine stark auf Wertsteigerung basierte Prognose ist nicht falsch, aber sie ist eine Prognose und keine Rendite - und sie sollte auch als solche gekennzeichnet werden.

Frage außerdem nach, was mit deinem Anspruch auf Mieteinnahmen während einer Leerstandsphase, während eines Zahlungsrückstands und für den Fall geschieht, dass der dort wohnende Haushalt seinen Anteil während der Laufzeit erhöht.

4. Diversifikation über Immobilien und Länder 

Konzentration ist die strukturelle Schwachstelle von Investments in Wohnimmobilien, und keine Plattform kann sie beseitigen – die Frage ist, was sie tut, um sie zu verringern.

Prüfe:

• Wie hoch ist die Mindestinvestition pro Immobilie und in wie viele Immobilien kannst du bei deiner beabsichtigten Allokation realistisch investieren?
• Wie viele Länder und Städte sind heute tatsächlich verfügbar und nicht lediglich für die Zukunft angekündigt?
• Investierst du in konkrete Immobilien, die du selbst auswählst, oder in ein von der Plattform zusammengestelltes Portfolio?
• Welche Konzentrationsgrenzen gelten gegebenenfalls für eine einzelne Immobilie, Stadt oder ein einzelnes Land?

Diese Unterscheidung bestimmt letztlich, ob du in die diversifizierte Anlageklasse investierst, die in den langfristigen Daten beschrieben wird, oder ob du mit zusätzlichen Schritten lediglich auf eine einzelne Immobilie in einer einzelnen Straße setzt.

5. Liquidität und Ausstiegsmechanismen

Wohnimmobilien sind eine illiquide Anlageklasse. Eine Plattform, die etwas anderes behauptet, ohne diese Aussage entsprechend einzuordnen, gibt damit auch einen Hinweis darauf, wie sorgfältig sie über die tatsächlichen Bedingungen informiert.

Dieses Kriterium hat drei Teile: den Mechanismus, über den du deinen Anteil zum Verkauf anbieten kannst, die Parteien, die als Käufer*innen in Frage kommen, und die Frage, was passiert, wenn sich kein*e Käufer*in findet. Unterscheide sorgfältig zwischen kontinuierlicher Auftragserteilung und kontinuierlicher Ausführung: Jederzeit einen Verkaufsauftrag einreichen zu können, garantiert nicht, dass sich ein*e Käufer*in findet, dass eine Transaktion zeitnah abgeschlossen wird oder dass der Verkaufspreis der zuletzt ermittelten Bewertung entspricht. Bei progressiven Strukturen solltest du prüfen, ob die schrittweisen Ankäufe des dort wohnenden Haushalts ein vorgesehener Ausstiegsweg sind. Klären außerdem bei allen Strukturen, ob die Plattform oder andere Miteigentümer*innen als Käufer*innen für deinen Anteil auftreten können.

6. Ring-Fencing und Schutzmechanismen gegen Ausfallrisiken von Vertragspartner*innen

Frag nach, was mit deiner Beteiligung geschieht, wenn die Plattform insolvent wird, und verlange eine auf einer konkreten Struktur beruhende Antwort - nicht nur allgemeine Zusicherungen. 

Der entscheidende Mechanismus ist die Trennung der Vermögenswerte: Jede Immobilie wird in einer eigenen rechtlichen Einheit gehalten, getrennt vom operativen Geschäft der Plattform und von anderen Immobilien. Dadurch greift ein Ausfall an einer Stelle nur mit geringerer Wahrscheinlichkeit auf andere Vermögenswerte über. Eine eigens dafür bestimmte rechtliche Einheit dient der Abgrenzung und dem Schutz der Vermögenswerte. Allein daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass eine Beteiligung geschützt, liquide, vor Gläubigeransprüchen sicher oder ohne Kosten und Verzögerungen rückholbar ist. Dafür sind ausgefertigte Gründungsdokumente, Nachweise über die Eigentumsverhältnisse, etwaige Sicherungsvereinbarungen, eine Insolvenzanalyse und eine jurisdiktionsspezifische Beratung erforderlich. 

Prüfe außerdem die Schutzmechanismen auf der anderen Seite der Vereinbarung. Frag nach, wie der Prozess aussieht, wenn der dort wohnende Haushalt die Zahlungen einstellt, wer die Durchsetzungskosten trägt und wie ein etwaiger Fehlbetrag zwischen der Plattform und den Investor*innen aufgeteilt wird.

7. Regulatorischer Status und Berichterstattung

Klär ab, welche Behörde die Plattform lizenziert, in welcher Jurisdiktion die Lizenz gilt, für welche konkreten Tätigkeiten sie erteilt wurde und ob sie das Produkt abdeckt, das dir angeboten wird.

Eine Lizenz ist keine Renditegarantie und macht einen illiquiden Vermögenswert nicht liquide. Sie bietet jedoch einen beaufsichtigten Rahmen, definierte Verhaltenspflichten und einen Beschwerdeweg, der nicht vom Wohlwollen der Plattform abhängt.

Der Test: Kannst du die Lizenz der Plattform im öffentlichen Register der zuständigen Aufsichtsbehörde selbst finden - und stimmt die dort aufgeführte erlaubte Tätigkeit mit dem überein, was du kaufst?

Direktes Vermieten, börsennotierte REITs und Fonds oder Residential Co-Ownership?

Die meisten privaten Investor*innen, die sich mit Investments in Wohnimmobilien beschäftigen, wählen in Wirklichkeit zwischen drei Ansätzen, nicht zwischen verschiedenen Plattformen.

Direktes Kaufen und Vermieten ergibt Sinn, wo du lokale Marktkenntnisse, das Kapital für eine vollständige Immobilie und die Bereitschaft hast, diese selbst zu verwalten. Vermieten wird häufig an der falschen Stelle unterschätzt: Die Immobilie zu finden ist der einfache Teil. Die darauffolgenden Jahrzehnte an regulatorischen Anforderungen, Instandhaltung, Neuvermietung und Steuerverwaltung sind der andere Teil.

Börsennotierte REITs und Fonds sind der Ausgangspunkt für die meisten Investor*innen und zugleich der Punkt, an dem viele an eine Grenze stoßen. Nicht, weil diese Anlagen schlecht verwaltet werden, sondern weil ihr Hauptzweck eine handelbare, professionell verwaltete, überwiegend gewerbliche Immobilienenbeteiligung ist. Dadurch werden sie mit den börsennotierten Märkten bewertet und liefern nur selten die direkte Beteiligung an selbst genutzten Wohnimmobilien, die in den langfristigen Daten beschreiben wird.

Residential Co-Ownership ergibt dort Sinn, wo du gezielt in Wohnimmobilien investieren möchtest und der administrative Aufwand einer eigenen Immobilie sichtbar geworden ist. Es ist der am wenigsten etablierte dieser Ansätze, mit der kürzesten Historie und den am wenigsten entwickelten Sekundärmärkten. Außerdem unterscheiden sich die Strukturen innerhalb dieser Kategorie erheblich, sodass die Due Diligence auf dem konkreten Angebot und nicht allein auf der Kategorie beruhen muss. 

Aligned Ownership ist die Umsetzung der progressiven Variante durch pinyya, bei der die Bewohner*innen einer Immobilie den Anteil der Investor*innen im Laufe der Zeit abkaufen. Das verändert die Ausstiegslogik: Die schrittweisen Ankäufe des Haushalts sind zur Realisierung des Wertes vorgesehen und nicht ein Verkauf am freien Markt. Das Modell fokussiert die Entscheidung außerdem auf die Struktur, die Transparenz und die Jurisdiktion einer einzelnen Plattform, weshalb die obigen Kriterien wichtiger sind als der Name des Modells.

Fragen, die du einer potenziellen Plattform stellen solltest

Eine praktische Auswahlliste für ein erstes Gespräch:

1. Welches Rechtsinstrument fungiert als Nachweis über meine Beteiligung, und kann ich vor der Investition ein Musterbeispiel einsehen?
2. Wessen Name steht im Grundbuch, und welchen rechtlich durchsetzbaren Anspruch habe ich, wenn Ihr Unternehmen den Geschäftsbetrieb einstellt?
3. Wer führt die Einstiegsbewertung durch, welche Methode wird verwendet und wird die Person, die die Bewertung durchführt, unabhängig davon bezahlt, ob die Transaktion tatsächlich zustande kommt?
4. Wie oft wird die Immobilie nach dem Kauf neu bewertet und wer führt diese Bewertungen durch?
5. Kann ich die vollständige Gebührenübersicht einsehen – einschließlich fixer Gebühren sowie transaktions-, bewertungs-, verwaltungs-, verwahrungs-, marktplatz-, ausstiegs- und erfolgsbezogenen Gebühren – jeweils mit Angabe der Berechnungsgrundlage?
6. Was geschieht mit meinem Anspruch auf Einnahmen während einer Leerstandsphase oder während eines Zahlungsrückstands?
7. Garantiert die Einreichung eines Verkaufsauftrags auch dessen tatsächliche Ausführung? Und was passiert, wenn sich kein*e Käufer*in findet?
8. Wie sieht der Prozess aus, und wer trägt die Kosten, wenn der in der Immobilie wohnende Haushalt die Zahlungen einstellt?
9. Welche Behörde erteilt Ihnen Ihre Lizenz, für welche Tätigkeiten gilt sie und wo kann ich das im öffentlichen Register überprüfen?
10. Welche Berichterstattung erhalte ich, wie oft werden die Berichte bereitgestellt und enthalten sie auch Nachweise zur zugrunde liegenden Immobilienbewertung?
11. Auf welche Weise verliert ein*e Investor*in in Ihrer konkreten Struktur am wahrscheinlichsten Geld?

Wo pinyya passt

pinyya ist eine Residential-Co-Ownership-Plattform, die auf dem Modell von Aligned Ownership aufbaut. In diesem Modell halten Wohneigentümer*innen und ein Investor*innen Anteile an derselben Immobilie und profitieren beide davon, wenn der Eigenkapitalanteil des Haushalts wächst. Das Modell ist bewusst klar abgegrenzt: Es ist kein REIT, kein Aktienfonds, kein Hypothekengeber und kein Immobilienentwicklungsunternehmen.

Gemessen an den obigen Kriterien, gestützt auf die von pinyya veröffentlichten Informationen für Investor*innen:

• Rechtliche Eigentumsstruktur. pinyya gibt an, dass jede Investition direkt an eine reale Immobilie gebunden ist, dass Investitionen als Wertpapiere statt als Krypto-Assets strukturiert sind und dass jede Investition einen Prospekt umfasst, der festlegt, was ein*e Investor*in hält und wie diese Beteiligung besichert ist. Jedes Projekt soll in einer Struktur gehalten werden, die vom operativen Geschäft von pinyya getrennt ist, wobei die Immobilie gemeinsam mit dem bzw. der Eigentümer*in gehalten wird. Lies vor jeder Investition den Prospekt der konkreten Immobilie – er ist das maßgebliche Dokument für dieses Kriterium, nicht die Website.
• Bewertungsmethode und -frequenz. pinyya gibt an, dass jede Immobilie zu Beginn unabhängig über eine zertifizierte digitale Bewertungsplattform bewertet wird. Anschließend erfolgen unabhängige Bewertungen und transparente Berichterstattung. Wie bei jeder Immobilienanlage sind Bewertungen Schätzungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und keine Preise, die bei einem Kauf zwingend erzielbar wären. 
• Gebührentransparenz und wirtschaftliche Interessengleichheit. pinyya gibt an, dass Servicegebühren vor der Investition offengelegt werden und die wirtschaftliche Struktur auch eine erfolgsabhängige Komponente umfasst. Prüfe vor einer Investition die vollständige Gebührenübersicht, einschließlich aller fixen Gebühren sowie transaktions-, bewertungs-, verwaltungs-, verwahrungs-, marktplatz-, ausstiegs- und erfolgsabhängigen Gebühren. Wichtig ist auch die Berechnungsgrundlage und die Frage, ob Verluste zunächst ausgeglichen werden müssen, bevor erfolgsabhängige Gebühren erhoben werden können.
• Renditezusammensetzung. Das Kapital wächst durch Mietrendite und Wertsteigerungen. Beide Komponenten hängen von der jeweiligen Immobilie und dem Markt ab und sind weder fest vereinbart noch garantiert.
• Diversifikation über Immobilien und Länder hinweg. Das Modell ist darauf ausgelegt, dass Investor*innen ein Portfolio unabhängig bewerteter Wohnimmobilien in verschiedenen Märkten aufbauen können. Die heute tatsächlich erreichbare Diversifikation ist jedoch enger als die grundsätzliche Ausgestaltung des Modells: pinyya ist in Österreich gestartet, mit Deutschland als nächsten geplanten Markt im Jahr 2027. Frag daher nach, welche Möglichkeiten zum Zeitpunkt deiner Investition verfügbar sind, statt was das Modell grundsätzlich erlaubt.
• Liquidität und Ausstiegsmechanismen. pinyya plant einen Marktplatz, über den Investor*innen Anteile zum Verkauf anbieten oder reinvestieren können, wobei ein Sekundärmarkt für 2027 geplant ist. Bis dieser verfügbar ist, solltest du von begrenzten Ausstiegsmöglichkeiten ausgehen. Auch nach dem Start des Marktplatzes garantiert die Einreichung eines Verkaufsauftrags nicht, dass sich ein*e Käufer*in findet, dass eine Transaktion zeitnah abgeschlossen wird oder dass der Verkaufspreis der zuletzt ermittelten Bewertung entspricht. pinyya weist ausdrücklich darauf hin, dass Ausstiege von der verfügbaren Nachfrage und Liquidität abhängen – ein wichtiger Hinweis für jede Immobilienanlage.
• Ring-Fencing und Schutzmechanismen gegen Ausfallrisiken von Vertragspartner*innen. pinyya gibt an, dass jedes Projekt getrennt vom operativen Geschäft und von den anderen Projekten gehalten werden soll. Als Grundprinzip wird dabei ein Vergleich mit der Art und Weise gezogen, wie ETFs und Fonds einzelne Vermögenswerte absichern. pinyya behandelt diese Trennung als wesentlichen strukturellen Unterschied zu anderen Plattformen. Eine solche Trennung ist jedoch ein Mechanismus und kein Beweis dafür, dass eine Beteiligung tatsächlich geschützt ist. Lies vor einer Investition den Prospekt und prüfe, wie die Immobilie, die Rechte der Investor*innen, die Abgrenzung der Vermögenswerte, die Rangfolge von Gläubiger*innenansprüchen, die Durchsetzungskosten und die Verwaltung geregelt wären, wenn pinyya oder eine andere an dem Projekt beteiligte Partei insolvent würde.
• Regulatorischer Status und Berichterstattung. pinyya gibt an, lizenziert zu sein und nach EU-weiten Finanzstarndards und rechtlichen Standards zu operieren, mit unabhängiger Aufsicht und entsprechender Berichterstattung. Eine Lizenz legt Verhaltens- und Beaufsichtigungspflichten fest, ist jedoch keine Garantie für Renditen oder die Rückgewinnung des eingesetzten Kapitals. Überprüfe die Lizenz und die dafür zugelassenen Tätigkeiten vor einer Investition im öffentlichen Register der zuständigen Aufsichtsbehörde, wie bei jeder Plattform.

Aligned Ownership ist für private Investor*innen konzipiert, die gezielt in Wohnimmobilien und zu einer Einstiegssumme auf Anteilsebene investieren möchten, ohne die Immobilie selbst verwalten zu müssen. Dazu zählen beispielsweise Sparer*innen, die Bargeld oder Anleihen halten, REIT-Anleger*innen, die eine weniger stark mit börsennotierten Märkten korrelierte Immobilienanlage suchen, Personen, die selbst keine Vermieter*innen sein möchten und Investor*innen, die neben einer finanziellen Rendite auch eine soziale Wirkung erzielen möchten. Das Modell ist nicht für Investor*innen konzipiert, die einen garantierten Kapitalerhalt benötigen, möglicherweise kurzfristig auf ihr Kapital zugreifen können müssen oder kurzfristige spekulative Gewinne aus Immobilienpreissteigerungen anstreben.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Residential Co-Ownership Investment?

Residential Co-Ownership Investment ist eine Struktur, bei der ein*e Investor*in einen Anteil an einer konkret bezeichneten Wohnimmobilie finanziert und einen Anspruch auf dessen Mieteinnahmen und Wertentwicklung hält. Die übrigen Anteile werden von anderen Investor*innen, vom dort wohnenden Haushalt oder von beiden gehalten. Die Rendite entsteht aus den Mieteinnahmen, die auf den Anteil des Investors bzw. der Investorin entfallen, sowie aus einem etwaigen Wertzuwachs, wenn dieser Anteil verkauft, vom Haushalt übernommen oder anderweitig abgelöst wird. Anders als bei einem gebündelten Fonds ist die Investition einer bestimmten, konkret bezeichneten Immobilie zurechenbar. Der Begriff umfasst mehrere unterschiedliche Strukturen, sodass die Struktur des jeweiligen Angebots wichtiger ist als die Bezeichnung.

Sind Wohnimmobilien langfristig tatsächlich eine gute Investition im Vergleich zu Aktien?

Historisch betrachtet waren Wohnimmobilien konkurrenzfähig und auf risikobereinigter Basis sogar besser. Über 16 Industrieländer betrugen die realen Gesamtrenditen von 1870 bis 2015 durchschnittlich 7,05 % pro Jahr für Wohnimmobilien und 6,89 % für Aktien. Wohnimmobilien erreichten dies jedoch bei etwa der Hälfte der Volatilität und lieferten in allen 16 Ländern im Vergleich zu Aktien eine durchschnittlich mehr als doppelt so hohe Sharpe-Ratio (Jordà et al.). Eine durchschnittliche Rendite über 145 Jahre sagt jedoch nicht die Rendite einer einzelnen Immobilie voraus.

Wie unterscheidet sich Residential Co-Ownership von einem REIT?

Ein REIT verschafft dir Anteile an einem börsennotierten Anlagevehikel, das ein wechselndes Portfolio mit einem hohen Anteil an gewerblichen Immobilien hält und kontinuierlich an den Aktienmärkten bepreist wird. Residential Co-Ownership verschafft dir eine Beteiligung, die einer konkret bezeichneten Immobilie zurechenbar ist und regelmäßig bewertet wird, anstatt durch die Stimmung am Markt bestimmt zu werden. Es kann allerdings variieren und sollte überprüft werden, wer diese Bewertung durchführt und wie häufig. Der Zielkonflikt ist eindeutig: REITs sind liquider, Co-Ownership ist weniger stark mit den börsennotierten Märkten korreliert und hat in der Regel keinen vergleichbaren Sekundärmarkt.

Kann ich statt Residential Co-Ownership einfach einen REIT oder einen Indexfonds kaufen?

Ja. Für Investor*innen, die tägliche Liquidität über alles stellen, mag das die bessere Lösung sein. Die Einschränkung ist, dass börsennotierte Anlagenvehikel ihre Preise entsprechend den Aktienmärkten bilden, während Immobilienrenditen historisch länderübergreifend untereinander relativ unkorreliert geblieben sind (Jordà et al.). Wenn der Grund für die Anlage die Diversifikation weg von den börsennotierten Märkten ist, kann ein börsennotiertes Anlagevehikel dieses Ziel nur teilweise erfüllen.

Welche Rendite kann ich von Residential Co-Ownership Investment erwarten?

Keine seriöse Plattform wird eine bestimmte Rendite garantieren - und jede, die das tut, sollte genau unter die Lupe genommen werden. Renditen setzen sich aus zwei Komponenten zusammen, die zusammenwirken: Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Historisch gesehen haben sich diese beiden Komponenten innerhalb der Gesamtrendite unterschiedlich entwickelt: Über die langfristige Stichprobe lag die Standardabweichung der Ertragskomponente bei 2,02, gegenüber 10,42 bei r Komponente aus Wertsteigerungen (Jordà et al.). Bitte die Plattform daher, ihre Prognose in diese beiden Komponenten aufzuteilen, statt eine zusammengefasste Rendite auszuweisen.

Wie kann ich überprüfen, dass ich tatsächlich etwas besitze?

Lass dir das Dokument geben, das deine Beteiligung definiert, und lies es genau durch - nicht nur die Marketingseite. Die Abgrenzung der Vermögenswerte ist der Mechanismus, der zählt: Die Immobilie sollte getrennt vom operativen Geschäft der Plattform gehalten werden, sodass ein Ausfall des Unternehmens möglichst nicht auf die Immobilie übergreift. pinyya gibt an, ein lizenziertes Unternehmen zu sein, die Investitionen als Wertpapiere und nicht als Krypto-Assets zu strukturieren und für jede Investition auf der Plattform einen Prospekt bereitzustellen, der darlegt, was ein*e Investor*in hält und wie diese Beteiligung besichert ist. Die Antwort auf die Frage, wie du überprüfen kannst, dass du tatsächlich etwas besitzt, findest du in diesem Prospekt und nicht in einer allgemeinen Aussage auf der Website. pinyya sieht die Trennung der Vermögenswerte als ihren wesentlichen strukturellen Unterschied zu anderen Plattformen.

Wie schnell komme ich an mein Geld?

Wohnimmobilien sind ein illiquider Vermögenswert, und keine Struktur beseitigt das vollständig. Was variiert, ist der Ausstiegsmechanismus, wobei zwei Fragen wichtig sind: ob bereits ein Sekundärmarkt existiert und ob die Einreichung eines Verkaufsauftrags tatsächlich den Abschluss eines Verkaufs bedeutet. Der Sekundärmarktplatz von pinyya ist für 2027 geplant, sodass die Ausstiegsmöglichkeiten vor diesem Zeitpunkt begrenzt sind. Sobald der Marktplatz verfügbar ist, garantiert die Einreichung eines Verkaufsauftrags nicht, dass sich ein*e Käufer*in findet, dass eine Transaktion zeitnah abgeschlossen wird oder dass der Verkaufspreis der zuletzt ermittelten Bewertung entspricht. pinyya gibt an, dass Ausstiege von der verfügbaren Nachfrage und Liquidität abhängen. Frage jede Plattform, was geschieht, wenn sich kein*e Käufer*in findet.

Was passiert, wenn der bzw. die Eigentümer*in die Zahlungen einstellt?

Das ist die zentrale Kreditfrage in jeder Struktur, in der der bzw. die Bewohner*in Miteigentümer*in ist. Die Antwort hängt von der jeweiligen Plattform ab und sollte deshalb schriftlich vorliegen. Kläre ab, wer die Kosten für die Durchsetzung von Ansprüchen trägt, wie ein etwaiger Fehlbetrag zwischen der Plattform und den Investor*innen aufgeteilt wird, ob das bestehende Eigenkapital des Haushalts zunächst den Verlust auffängt und welcher zeitliche Ablauf in der jeweiligen Jurisdiktion zu erwarten ist. Allgemeine Zusicherungen ohne konkrete vertragliche Grundlage sollten hier als wesentliche Informationslücke betrachtet werden. 

Muss ich Immobilienexpert*in sein, um auf diese Weise zu investieren?

Nein. Du solltest jedoch in der Lage sein, eine Gebührenübersicht und die rechtlichen Dokumente zur Struktur deiner Investition zu verstehen. Die Auswahl und Verwaltung der Immobilie übernimmt die Plattform; die Prüfung der Eigentumsstruktur, Bewertung, Gebühren, Liquidität und Lizenzierung liegt jedoch bei dir und kann nicht delegiert werden. Für Investor*innen, die nicht die Zeit haben, ausländische Märkte zu recherchieren, ist diese Anlageform gerade deshalb interessant. Umso wichtiger ist darum die Transparenz der Plattform - denn genau diese Transparenz solltest du letztlich bewerten.

Ist Residential Co-Ownership reguliert?

Das hängt vollständig von der Jurisdiktion und der Plattform ab und kann stärker variieren, als die meisten Investor*innen erwarten. Kläre ab, welche Behörde die Plattform für welche konkreten Tätigkeiten lizenziert und überprüfe dies im öffentlichen Register der zuständigen Aufsichtsbehörde, statt dich auf ein Logo auf einer Website zu verlassen. pinyya gibt an, lizenziert zu sein und nach EU-weiten Finanzstandards und rechtlichen Standards zu operieren, mit unabhängiger Aufsicht und entsprechender Berichterstattung. Eine Lizenz legt Verhaltens- und Beaufsichtigungspflichten fest, garantiert jedoch keine Renditen oder Kapitalrückgewinnung.

Was ist Aligned Ownership, und ist es dasselbe wie Residential Co-Ownership?

Nein, es gibt Unterschiede. Residential Co-Ownership ist die übergeordnete Kategorie. Sie umfasst anteiliges Eigentum zwischen mehreren Investor*innen, statisches gemeinsames Eigentum mit einem bzw. einer Bewohner*in und progressive Strukturen. Aligned Ownership ist die Bezeichnung, die pinyya für ihre eigene progressive Struktur verwendet: Der bzw. die angehende Wohneigentümer*in und der bzw. die Investor*in halten Anteile an derselben Immobilie, der bzw. die Eigentümer*in kauft im Laufe der Zeit zusätzliche Anteile, und der bzw. die Investor*in erzielt bis zur Übernahme seiner bzw. ihrer Anteile Mietrendite und profitiert von der Wertsteigerung. Das zugrunde liegende Prinzip ist struktureller und nicht werblicher Natur: Beide Parteien sind an derselben Immobilie und damit am selben wirtschaftlichen Ergebnis beteiligt. Aligned Ownership ist eine konkrete Umsetzung dieser Kategorie und keine Definition von ihr. 

pinyya ist eine Residential-Co-Ownership-Plattform. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information über Wohnimmobilieninvestitionen und stellt keine finanzielle, Anlage-, rechtliche, aufsichtsrechtliche oder steuerliche Beratung dar. Die historischen Renditezahlen stammen aus veröffentlichter wissenschaftlicher Forschung, die den Zeitraum 1870–2015 abdeckt, und lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Wertentwicklung zu. Die beschriebenen Funktionen, Strukturen und Zahlen sind indikativ und unterliegen den jeweiligen individuellen Vertragsbedingungen, einer Compliance-Prüfung und den Marktbedingungen. Nichts hierin stellt ein Angebot, eine Renditegarantie oder eine Service-Level-Vereinbarung dar. Der Wert von Immobilieninvestitionen kann sowohl fallen als auch steigen, und Kapital ist einem Risiko ausgesetzt.