Eine Wohnung in Wien zu kaufen war noch nie einfach, aber die letzten sieben Jahre haben den Wohnungsmarkt Bezirk für Bezirk verändert.
Zwischen 2016 und 2023 sind die Preise für Erstbezugswohnungen stadtweit deutlich gestiegen – und nicht immer dort, wo man es erwarten würde.
Dieser Artikel untersucht diesen Preisdruck anhand offizieller Daten auf Bezirksebene und zeigt, wo sich die Preise am schnellsten verändert haben und was das für Eigentümer*innen und Investor*innen in Wien bedeutet.
Was sich zwischen 2016 und 2023 verändert hat
Um einen klaren Überblick zu erhalten, stammen alle Zahlen in diesem Artikel aus dem Bericht First Vienna Residential Market Report der Immobilientreuhänder BUWOG und EHL, in dem vergleichbare Daten für Erstbezugswohnungen in den Jahren 2016 und 2023 verwendet wurden.
In den 22 Bezirken außerhalb der Inneren Stadt sind die durchschnittlichen Verkaufspreise von rund 3.111 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016 auf 4.636 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 gestiegen – ein Anstieg von etwa 49 %.
Eine Wohnung, die 2016 300.000 Euro gekostet hat, läge nach diesen Durchschnittswerten sieben Jahre später also bei knapp 450.000 Euro.
Die Innere Stadt (1010) ist ein Sonderfall. Die Stichprobe neuer Mietverträge war in beiden Jahren zu klein, sodass der Bericht nur verlässliche Verkaufspreisdaten liefert. 2016 haben Erstbezugswohnungen im 1. Bezirk durchschnittlich 17.700 € pro Quadratmeter gekostet. Im Jahr 2023 lagen die Kosten bei rund 22.600 € pro Quadratmeter - ein Anstieg von rund 28 %.
Überall sonst in Wien lassen sich Preistrends sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen erkennen. Für Käufer*innen sind es die Verkaufspreise, die bestimmen, wie hoch die Anzahlung und der Kredit sein müssen.
Betrachtet man die gesamte Stadt, zeichnet sich bei den Steigerungen ein Spektrum ab. In manchen Bezirken sind die Preise um etwas mehr als ein Fünftel gestiegen. In anderen um rund die Hälfte und in einigen Bezirken haben sie in nur sieben Jahren um weit über zwei Drittel zugelegt.
Bei der Planung eines realistischen Wegs zum Eigentum oder zur Immobilieninvestition in Wien ist es grundlegend, zu verstehen, wo in diesem Spektrum dein bevorzugter Bezirk liegt.
Wo der Druck am stärksten ist: Simmering, Favoriten, Brigittenau
Drei Bezirke verzeichnen die größten Preissteigerungen: Simmering (1110), Favoriten (1100) und die Brigittenau (1200).
Alle drei sind dafür bekannt, günstigere Einstiegspreise als viele zentrale Bezirke zu bieten, und alle drei haben deutlich stärkere Preissteigerungen als der Wiener Durchschnitt verzeichnet.
In Simmering sind die durchschnittlichen Verkaufspreise für Erstbezugswohnungen von 2.000 €/m² im Jahr 2016 auf 3.750 €/m² im Jahr 2023 gestiegen – ein Anstieg von 88 %. Auch die Mieten sind gestiegen - nämlich von 8,40 €/m² auf 11,00 €/m². Was Simmering zu einem Preisdruck-Spitzenreiter macht, ist jedoch der drastische Anstieg der Verkaufspreise. Für jemanden, der auf ein Zuhause im 11. Bezirk gespart hat, bedeutet das, dass der angestrebte Kaufpreis nun fast doppelt so hoch ist wie im Jahr 2016.
In Favoriten sind die Verkaufspreise über die sieben Jahre von 2.250 €/m² auf 3.900 €/m² gestiegen - ein Anstieg von 73 %. Die Mietpreise sind von 8,50 €/m² auf 11,40 €/m² gestiegen, doch auch hier macht vor allem der Kaufpreis zu schaffen. Favoriten war lange einer der ersten Bezirke, in den die Menschen blickten, wenn das zentrale Wien unleistbar schien. Die Daten zeigen, dass diese Nachfrage ein schnelleres Preiswachstum bewirkt hat.
In der Brigittenau sind die Verkaufspreise von 2.250 €/m² auf 3.850 €/m² gestiegen - ein Anstieg von 71 %, während die Mietpreise von 9,40 €/m² auf 12,20 €/m² gestiegen sind. Für Haushalte, die die Brigittenau als günstigere Alternative nahe der Donau gewählt haben, unterstreichen die Zahlen, wie schnell sich die Lage auch hier verändert hat.
Zusammengefasst zeigen diese drei Bezirke eine Seite der Wiener Geschichte: Gebiete, die einst als „Überdruckventile" des Marktes wirkten, sind selbst zu Hotspots geworden, da immer mehr Käufer*innen um ein begrenztes Angebot am erschwinglichen Ende der Preisspanne konkurrieren.
Zentrale Bezirke: früher hoch, heute höher
Zentrale und innerstädtische Bezirke waren bereits 2016 deutlich teurer, sodass ihre prozentualen Steigerungen oft sanfter wirken – doch die absolute Steigerung pro Quadratmeter zählt weiterhin.
In Wieden (1040) sind die durchschnittlichen Verkaufspreise von 3.650 €/m² auf 5.350 €/m² gestiegen - ein Anstieg von 47 %. In Mariahilf (1060) nahmen die Preise von 3.350 €/m² auf 5.200 €/m² zu - ein Anstieg von 55 %. Neubau (1070), bereits 2016 einer der teureren Bezirke, wurde von 4.200 €/m² auf 5.450 €/m² um 30 % teurer.
In der Nähe stiegen die Preise in der Josefstadt (1080) von 4.200 €/m² auf 5.700 €/m² (+36 %) und im Alsergrund (1090) von 3.900 €/m² auf 5.550 €/m² (+42 %). Auf dem Papier liegen diese Steigerungen mehr in der Mitte des Spektrums als Simmering oder Favoriten, in der Praxis bedeuten sie jedoch zwischen 2016 und 2023 1.500–2.000 Euro mehr pro Quadratmeter.
Für angehende Eigentümer*innen, die 2023 eine 70–80 m² große Wohnung in einem dieser Bezirke im Auge hatten, bedeutet dieser Unterschied Zehntausende Euro mehr an Finanzierung im Vergleich zu 2016. In einer Stadt, in der rund drei Viertel der Haushalte zur Miete wohnen, bleibt diese Diskrepanz zwischen Mieten und Eigentum im Zentrum Wiens beträchtlich.
Außenbezirke: die neue Frontlinie der Leistbarkeit
Außerhalb des Zentrums liegen mehrere Bezirke knapp hinter den Dreien mit dem höchsten Preisdruck – nicht so extrem wie Simmering oder die Brigittenau, aber dennoch stark im Anstieg.
In Floridsdorf (1210) sind die Verkaufspreise von 2.250 €/m² auf 3.700 €/m² gestiegen - ein Anstieg von 64 %. In Ottakring (1160) sind die Preise von 2.500 €/m² auf 4.000 €/m² geklettert - ein Anstieg von 60 %. Auch Währing (1180) verzeichnet einen Anstieg von 59 % von 3.400 €/m² auf 5.400 €/m², während die Preise in Rudolfsheim-Fünfhaus (1150) von 2.500 €/m² auf 3.950 €/m² gestiegen sind (+58 %).
Für viele Haushalte waren diese Bezirke die praktische Antwort auf eine schwierige Frage, nämlich „Wenn ich nicht im Zentrum kaufen kann, wo kann ich dann noch hin?" Die Daten legen nahe, dass sich die Antwort in den letzten sieben Jahren rapide verändert hat.
Außenbezirke können in absoluten Preisen weiterhin erschwinglicher sein als das Zentrum, doch sie holen langsam aber sicher auf und überholen in manchen Fällen sogar den städtischen Durchschnitt beim prozentualen Wachstum.
Wenn du heute in einem dieser Bezirke zur Miete wohnst und darauf hoffst, in einigen Jahren in der Nähe zu kaufen, lohnt es sich, einen genauen Blick auf den Anstieg der Preise seit 2016 zu werfen. Eine Anzahlungs- oder Finanzierungsstrategie, die nur auf Erinnerungen an ältere Preise beruht, kann ein Problem darstellen, wenn du dann in den Markt einsteigst.
Preisdruck und der Weg zum Eigentum
Preisdruck allein entscheidet nicht darüber, ob du dir ein Zuhause in Wien leisten kannst – aber er bestimmt die Größe der Schritte, die du gehen musst. Zwischen 2010 und 2022 haben sich die österreichischen Immobilienpreise ungefähr verdoppelt, während die Gehälter nur etwa halb so viel gestiegen sind, was die Kluft zwischen Einkommen und Wohneigentumskosten vergrößert hat. Gleichzeitig verlangen herkömmliche Kreditgeber*innen in Österreich von Käufer*innen in der Regel, 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen, während Banken rund 70–80 % des Immobilienwerts finanzieren.
In Bezirken, in denen die Preise seit 2016 um 60–80 % gestiegen sind, macht diese Kombination den klassischen Weg zum Eigentum schwerer als noch vor einem Jahrzehnt. Die Anzahlungen steigen mit den Verkaufspreisen mit und Käufer*innen mit unkonventionellem oder internationalem Einkommen empfinden den Prozess oft als noch komplexer.
Das ist die Realität, die pinyya ins Leben gerufen hat. Anstatt auf den perfekten Moment zu warten und eine hohe Anzahlung für den Kauf einer kompletten Wohnung anzusparen, können angehende Eigentümer*innen mit dem Aligned-Ownership-Modell von pinyya kleiner anfangen und ihren Eigentumsanteil im Laufe der Zeit über eine regulierte, transparente Struktur erhöhen. Ziel ist es, Eigentum flexibler zu machen – nicht indem der Preisdruck ignoriert wird, sondern indem Menschen die Möglichkeit geboten wird, schrittweise dort Eigenkapital aufzubauen, wo sie wohnen möchten.
Der nächste Schritt in Wien
Wenn du beobachtet hast, wie der Bezirk, in dem du gerne Wohneigentum erwerben möchtest, weiter das Preisspektrum hinaufklettert, hast du vielleicht schon das Gefühl gehabt, als würdest du ihm gar nicht hinterherkommen.
Die Zahlen im First Vienna Residential Market Report machen diesen Druck sichtbar, aber sie helfen dir auch, realistischer zu planen: die passenden Bezirke auszuwählen, zu verstehen, wie stark die Preise gestiegen sind, und zu entscheiden, welcher Weg zum Wohneigentum zu deinem Leben passt.
pinyya existiert, um diesen Weg fairer und transparenter zu machen, indem Menschen, die eine Wohnung kaufen möchten, mit Investor*innen zusammengebracht werden, die ein strukturiertes, reguliertes Investment in echte Immobilien suchen.
Anstatt sich auf einen lebenslangen Kredit festzulegen oder für immer Mieter*in zu bleiben, kannst du mit einem kleineren Anteil an einer Immobilie beginnen und diesen im Laufe der Zeit erhöhen, wenn deine finanzielle und private Situation es erlauben. Das Modell von pinyya beruht auf klaren Bewertungen und gleichgerichteten Interessen.
Wenn du herausfinden möchtest, wie das in der Praxis aussehen könnte – ob in Simmering, Favoriten, Brigittenau oder einem anderen Teil Wiens –, ist dein nächster Schritt einfach.
Finde mit dem Eigentumsrechner von pinyya heraus, wie das Modell funktioniert und wie pinyya dir helfen kann, sieben Jahre Preisdruck in einen Weg zum Eigentum zu verwandeln, der zu deiner Situation passt.
