Beim Kauf deines ersten Eigenheims in Wien geht es selten nur darum, den niedrigsten Preis zu finden. Es gilt, drei Dinge gleichzeitig unter einen Hut zu bringen: dein Budget, deinen Alltag und das langfristige Investitionspotenzial des von dir gewählten Viertels.
Wien wird regelmäßig als eine der lebenswertesten Städte der Welt ausgezeichnet, und diese Lebensqualität spiegelt sich auch in den Wohnkosten wider. Daten aus österreichischen Immobilienportalen, zusammengefasst vom Global Property Guide, zeigen, dass die Durchschnittspreise für Wohnungen in Wien Anfang 2025 von etwa 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter in den Außenbezirken bis weit über 10.000 Euro pro Quadratmeter in den zentralen Bestlagen reichten. In außergewöhnlichen Luxusfällen im 1. Bezirk können die Quadratmeterpreise sogar noch deutlich höher liegen.
Für Erstkäufer bedeutet diese große Spanne, dass die Wahl des Bezirks darüber entscheiden kann, ob du jetzt schon kaufen kannst oder noch Jahre zum Sparen brauchst.
Wie du als Erstkäufer über die 23 Wiener Bezirke nachdenken solltest
Jeder Wiener Bezirk hat seinen ganz eigenen Charakter.
Einige, wie der 1., 3., 4., 7. oder 8. Bezirk, sind zentral, historisch oder sehr modisch. Sie bieten höhere Preise, aber auch starke Argumente für eine langfristige Wertanlage. Andere, insbesondere der 10., 11., 21., 22. und 23. Bezirk, sind erschwinglicher und beliebt bei Erstkäufern, die mehr Platz und solide Anbindungen suchen.
Immobilienmakler und große Marktübersichten beschreiben ein klares Muster: Je näher man dem historischen Zentrum und dem Gürtel kommt, desto höher sind tendenziell die Preise. Bezirke jenseits der Donau oder am südlichen und westlichen Stadtrand bieten hingegen einen besseren Quadratmeterpreis und mehr familienfreundlichen Raum.
In diesem Ratgeber konzentrieren wir sich auf Bezirke, die sich in der Praxis regelmäßig als gute Allround-Optionen für Erstkäufer erweisen: relativ erschwinglich, gut angebunden und mit einem echten lokalen Leben vor Ort.
Bezirke, die für Erstkäufer einen Blick wert sind
Favoriten (10. Bezirk, ca. 4.000–5.500 €/m²)
Favoriten ist der bevölkerungsreichste und einer der vielfältigsten Bezirke Wiens. Er erstreckt sich vom neuen Hauptbahnhof-Areal und dem aufstrebenden Sonnwendviertel bis hin zu eher vorstädtischen Ecken nahe der Stadtgrenze.
Hier findest du eine Mischung aus:
- klassischen Altbauten aus der Jahrhundertwende,
- Wohnblöcken der 1960er- bis 1980er-Jahre mit großzügigen Grundrissen,
- Neubauprojekten rund um den Hauptbahnhof und in ehemaligen Industriezonen.
Die Verkehrsanbindung ist eine der größten Stärken von Favoriten. Die U-Bahn-Linie U1 durchquert den Bezirk, und der Hauptbahnhof bietet dir Zugang zu S-Bahn, Regional- und Fernverkehr. Für viele Pendler bedeutet das kürzere tägliche Fahrtzeiten als in günstigeren Außenbezirken.
Auf der anderen Seite können sich einige Teile in der Nähe von Hauptverkehrsstraßen oder rund um den Bahnhof dicht, laut und etwas ungeschliffen anfühlen. Grünflächen sind zwar vorhanden, aber oft musst du ein Stück fahren, um größere Parks zu erreichen.
Für wen es sich eignet:
Käufer, die ein lebendiges, urbanes Umfeld mit hervorragender Verkehrsanbindung suchen und mit unterschiedlicher Gebäudequalität sowie einem Hauch von Stadtrandflair leben können. Wenn dir die Idee einer Gegend gefällt, die sich noch entwickelt, bietet Favoriten sowohl Abwechslung als auch langfristiges Potenzial.
Floridsdorf (21. Bezirk, ca. 3.500–4.800 €/m²)
Floridsdorf liegt im Norden jenseits der Donau und ist über Brücken, die U6 sowie mehrere S-Bahn-Linien mit der Innenstadt verbunden. Der Bezirk war traditionell eher von der Arbeiter- und Mittelschicht geprägt, zieht aber in den letzten Jahren viele junge Familien und Erstkäufer an.
Verglichen mit den Innenbezirken bekommst du hier typischerweise:
- neuere oder kürzlich renovierte Wohnblöcke,
- mehr Licht und Platz zwischen den Gebäuden,
- eine wachsende Infrastruktur inklusive neuer Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Marktberichte heben Floridsdorf oft als einen Bezirk mit wettbewerbsfähigen Preisen und ordentlichen Mietrenditen hervor – eben weil er im Vergleich zu ähnlich gut angebundenen Gebieten näher am Zentrum immer noch günstiger gehandelt wird. Das macht ihn sowohl für angehende Eigenheimbesitzer als auch für Immobilieninvestoren interessant.
Der Nachteil ist die Pendelzeit. Selbst mit der U6 und der S-Bahn brauchst du vom 21. Bezirk meist länger in den 1. Bezirk oder zu großen Arbeitgebern in der Innenstadt als vom 10. oder 12. Bezirk. Kulturell ist es ruhiger und wohnlicher, mit weniger klassischen „Wiener Postkarten-Gassen“.
Für wen es sich eignet:
Käufer, die viel Gegenwert für ihr Geld suchen und kein Problem damit haben, für mehr Platz den Fluss zu überqueren. Wenn du preisbewusst bist, aber fest innerhalb der Wiener Stadtgrenzen bleiben möchtest, ist Floridsdorf eine der vernünftigsten Optionen.
Donaustadt (22. Bezirk, ca. 4.200–5.500 €/m²)
Die Donaustadt ist flächenmäßig der größte Bezirk Wiens und einer der abwechslungsreichsten. Sie umfasst:
- die moderne Skyline der Donau City und die UNO City,
- familienorientierte Viertel wie Aspern und Kagran,
- weitläufige Grün- und Wasserflächen rund um die Alte Donau und die Donauinsel.
Diese Kombination aus Seen, Parks und Neubauten hat die Donaustadt zunehmend attraktiv gemacht, insbesondere für Familien und jüngere Käufer, die sich Außenbereiche wünschen, ohne Wien verlassen zu müssen. Die Linien U1 und U2 bieten schnelle Verbindungen ins Zentrum, und die laufende Entwicklung rund um die Seestadt Aspern bringt stetig neue Infrastruktur, Schulen und Geschäfte.
Der Kompromiss liegt in den Distanzen und der Weitläufigkeit. Einige Teile des 22. Bezirks sind recht weit von der Innenstadt entfernt. Lokale Geschäfte, Cafés und Restaurants können ein gutes Stück zu Fuß oder eine kurze Straßenbahnfahrt entfernt sein, besonders in neu gebauten Vierteln, in denen die Nahversorgung noch mit dem Wohnbau Schritt halten muss.
Für wen es sich eignet:
Käufer, die großen Wert auf Natur, Zugang zum Wasser und modernen Wohnraum legen und mit etwas längeren Wegen ins Zentrum leben können. Wenn du langfristig an das Familienleben oder teilweises Homeoffice denkst, ist die Donaustadt einen genauen Blick wert.
Meidling (12. Bezirk, ca. 4.500–5.800 €/m²)
Meidling liegt südwestlich des Stadtzentrums, eingebettet zwischen teureren Innenbezirken und Außenbereichen wie Liesing. Es ist ein klassisches Beispiel für einen Bezirk des „mittleren Gürtels“, der an Beliebtheit gewonnen hat, da die inneren Bezirke zu teuer geworden sind.
Marktberichte und Makler beschreiben Meidling oft als aufstrebende Gegend mit:
- solidem, älterem Wohnungsbestand in Gründerzeitgebäuden,
- guter Alltagsinfrastruktur: Märkte, Supermärkte, Schulen,
- den Linien U4 und U6 sowie mehreren Straßenbahnlinien, plus schnellem Zugang zu Schönbrunn und dem Bahnhof Wien Meidling.
Da der Bezirk näher am Zentrum liegt, sind die Preise höher als im 21., 22. oder 23. Bezirk, aber du profitierst von kürzeren Arbeitswegen und einem etablierten städtischen Gefüge. Cafés, kleine Läden und Restaurants sind meist bequem zu Fuß erreichbar.
Die größte Herausforderung für Erstkäufer ist die Konkurrenz. Da die Beliebtheit des Bezirks gestiegen ist, wird es schwieriger, ein echtes Schnäppchen zu finden. Attraktive Wohnungen können sich schnell verkaufen, und du musst unter Umständen mit Bieterdruck rechnen.
Für wen es sich eignet:
Käufer, die näher am Herzen Wiens bleiben möchten, ohne die Preise der Innenstadt zu zahlen. Wenn dir das Gefühl eines klassischen Stadtviertels und eine gute Verkehrsanbindung wichtig sind, ist Meidling oft ein starker Kandidat.
Simmering (11. Bezirk, ca. 3.800–5.000 €/m²)
Simmering ist traditionell ein Industrie- und Arbeiterbezirk am südöstlichen Rand Wiens. Im Laufe der Zeit wurden ehemalige Industrieflächen in Wohn- und Mischgebiete umgewandelt, und immer mehr Menschen entdecken die relative Erschwinglichkeit des Bezirks.
Hier siehst du typischerweise:
- einige der besten Preis-Platz-Verhältnisse innerhalb der Stadt,
- ältere, manchmal schlichte Wohnblöcke, die großzügige Wohnflächen bieten,
- neuere Projekte auf neu erschlossenen Flächen, oft mit einem Preisnachlass gegenüber ähnlicher Qualität in zentrumsnahen Lagen.
Die Linie U3 verbindet Simmering direkt mit dem Stadtzentrum, was auf diesem Preisniveau ein erheblicher Vorteil ist. Für den Alltag bietet die Gegend eher ein bodenständiges, unaufgeregtes urbanes Umfeld als eine malerische Kulisse.
Manchmal musst du über unscheinbare Fassaden oder Blöcke mit weniger optischem Reiz hinwegsehen, und Teile des Bezirks wirken nach wie vor sehr industriell geprägt. Für viele praktisch denkende Käufer überwiegen jedoch die Zahlen und die gute Anbindung.
Für wen es sich eignet:
Erstkäufer, denen Platz und Erschwinglichkeit am wichtigsten sind und die mit einem funktionaleren Look-and-Feel einverstanden sind. Wenn dein Ziel darin besteht, die Miete hinter dir zu lassen und zu vernünftigen Kosten Vermögen aufzubauen, ist Simmering eine ernsthafte Option.
Liesing (23. Bezirk, ca. 3.800–5.000 €/m²)
Liesing ist ein großer, grüner Bezirk im Süden, der quasi eine Brücke zwischen Wien und Niederösterreich schlägt. Er hat einen ausgeprägt vorstädtischen Charakter mit:
- grünen Straßen und geringerer Bebauungsdichte,
- einer Mischung aus Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern,
- einfachem Zugang zu umliegenden Grünflächen und Naherholungsgebieten.
Makler empfehlen Liesing oft Familien und Menschen, die mehr Platz und ein ruhigeres Tempo suchen, aber offiziell innerhalb Wiens bleiben wollen. Es gibt S-Bahn- und Busverbindungen, aber im Vergleich zu zentralen Bezirken wirst du mehr Zeit mit dem Pendeln verbringen, wenn du in der Nähe des Rings arbeitest.
Die lokalen Annehmlichkeiten wie Supermärkte, Schulen und Sportstätten sind im Allgemeinen gut, aber das urbane Nachtleben und kulturelle Angebote sind dünner gesät. Dafür wirst du meist in die Stadt fahren.
Für wen es sich eignet:
Käufer, die bereit sind, etwas Komfort und Trubel gegen Ruhe und Erschwinglichkeit einzutauschen. Wenn du dir eher lange Spaziergänge, Gärten und Wochenenden im Freien vorstellst als Innenstadt-Bars oder Galerien, passt Liesing zu deinem Lebensstil.
Wie Wien im Vergleich zum restlichen Österreich und Europa abschneidet
Um diese Bezirkspreise in einen Kontext zu setzen, helfen makroökonomische Daten.
Laut Analysen auf Basis von Immopreise.at-Daten haben die durchschnittlichen Wohnungspreise im 1. Bezirk rund 25.000 Euro pro Quadratmeter erreicht, während sich andere Premiumbezirke wie der 13., 18. und 19. typischerweise im Bereich von 6.400 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter bewegen. Mittlere und äußere Bezirke liegen deutlich unter diesen Zahlen – und genau darauf konzentrieren sich die meisten Erstkäufer.
Wien insgesamt hat in den letzten Jahren im Vergleich zu einigen anderen europäischen Städten ein moderates Preiswachstum verzeichnet. Der Global Property Guide stellt fest, dass die Preise für Wohnimmobilien in Wien Ende 2025 zwar immer noch stiegen, jedoch langsamer als im vorangegangenen Jahrzehnt. Das kann ein positives Signal für Erstkäufer sein, da ein sehr schnelles Preiswachstum das Ansparen für eine Anzahlung oft erschwert.
Im Vergleich zu anderen österreichischen Städten:
- haben Graz und Linz niedrigere durchschnittliche Quadratmeterpreise als Wien, allerdings auch niedrigere Durchschnittseinkommen;
- kann Salzburg sogar noch teurer sein als viele Teile Wiens, was den begrenzten Platz und die hohe Nachfrage widerspiegelt.
Für viele junge Berufstätige in Österreich bleibt Wien der Hauptmarkt, auf dem Jobchancen, öffentlicher Nahverkehr, Kultur und langfristiger Immobilienwert aufeinandertreffen.
Was diese Preise für die geforderte Anzahlung bedeuten
In Österreich erwarten Banken von Käufern üblicherweise rund 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Zudem prüfen sie nach den nationalen Vergaberichtlinien, ob deine monatliche Kreditrate plus weitere Wohnkosten komfortabel zu deinem Einkommen passen.
Diese 20-Prozent-Hürde sorgt dafür, dass sich die Preise auf Bezirksebene direkt in sehr unterschiedliche Sparziele übersetzen.
Ein einfaches Beispiel:
- Eine 50 m² große Wohnung in Floridsdorf zu 4.000 Euro pro Quadratmeter kostet 200.000 Euro.
- Um sie komplett mit einer Standard-Hypothek zu kaufen, benötigst du typischerweise rund 40.000 Euro an Ersparnissen für die Anzahlung, plus Extra-Geld für Gebühren und Steuern.
- Dieselbe 50 m² große Wohnung in Favoriten zu 5.000 Euro pro Quadratmeter kostet 250.000 Euro.
- Hier steigt die erwartete Anzahlung auf rund 50.000 Euro, ebenfalls plus Transaktionskosten.
Selbst wenn dein monatliches Einkommen die Kreditrate für beide Wohnungen problemlos tragen könnte, ist die einzige Barriere zwischen Floridsdorf und Favoriten vielleicht diese zusätzlichen 10.000 Euro an Eigenkapital. Dieselbe Logik gilt beim Vergleich von Meidling mit Simmering oder der Donaustadt mit Liesing: Ein Unterschied von wenigen hundert Euro pro Quadratmeter summiert sich zu zehntausenden Euro an zusätzlich benötigten Ersparnissen.
Neben der Anzahlung selbst müssen Käufer auch folgende Nebenkosten einplanen:
- Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr,
- Notar- und Rechtsanwaltskosten,
- Maklergebühren (falls zutreffend),
- Umzug sowie anfängliche Renovierungen oder Möbel.
Diese Kosten variieren, aber es ist üblich, rund 10 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zur Immobilie selbst einzukalkulieren.
Wie Aligned Ownership mehr Bezirke für dich zugänglich machen kann
Das Aligned Ownership-Modell von pinyya wurde entwickelt, um die anfängliche Hürde zu senken, ohne den zugrunde liegenden Immobilienmarkt zu verändern.
Anstatt eine volle Anzahlung von 20 Prozent für die gesamte Immobilie aufbringen zu müssen, kaufst du einen Anteil der Wohnung, der deinen aktuellen Ersparnissen entspricht. Regulierte Immobilieninvestoren finanzieren dann die verbleibenden Anteile.
Ein Beispiel:
- Du findest eine Wohnung für 250.000 Euro in Favoriten, die perfekt zu deinem Lebensstil und deinen Arbeitswegen passt.
- Bei einer traditionellen Hypothek müsstest du eine Anzahlung von 50.000 Euro anstreben.
- Wenn du aktuell 20.000 Euro gespart hast, könntest du stattdessen über Aligned Ownership einen Anteil von 30 bis 35 Prozent dieser Wohnung erwerben.
Investoren finanzieren den Rest der Immobilie. Du zahlst:
- deinen Anteil am Kaufpreis vorab,
- eine klar offengelegte monatliche Gebühr für den Anteil, den du noch nicht besitzt,
- eine kleine Managementgebühr, die die Struktur und die Verwaltung abdeckt.
Alle Kosten sind von Anfang an transparent, sodass du genau siehst, wie sich deine monatlichen Zahlungen zwischen Eigentumsaufbau, Servicegebühren und dem Investorenanteil aufteilen.
In der Praxis bedeutet das, dass du dich flexibler entscheiden kannst:
- für Meidling anstelle eines Bezirks, der noch weiter draußen liegt;
- für Favoriten oder die Donaustadt, anstatt Wien komplett verlassen zu müssen;
- für ein Zuhause, das näher an deiner Arbeit liegt oder bessere Schulen und Infrastruktur für deine Familie bietet.
Aligned Ownership kann deinen Zeitplan um Jahre nach vorne verschieben, verglichen mit dem Warten, bis du die vollen 20 Prozent Anzahlung für einen konventionellen Kauf angespart hast. Du beginnst früher damit, Eigenkapital in einem Zuhause aufzubauen, das wirklich zu deinem Leben passt – anstatt bei der Lage oder Qualität Kompromisse eingehen zu müssen, nur um ein starres Sparziel zu erreichen.
